1 不动产的定义及业务属性

客观地讲，由于在认知上存在着一定的偏差，普通民众对于“不动产”的有效解读其实是有限的。从狭义上来说，不动产指的是不能移动的财产，如土地、房屋及附着于土地、房屋不可分离的部分。也就是大众最为关心的“商品房”。而其实按照我国所颁布的《不动产登记暂行条例》（以下简称《暂行条例》）中所明确指出的，广义上的不动产其权利是更为细化的。基于不同的环境以及不同的用途，对于不动产的解读也完全不同。

恰恰是由于不动产的权利解读不同，对于不动产的业务属性也需要从两个不同的视域去分析。对于不动产的自然属性，除了需要明确其最基本的不可移动性之外，还需要从耐久性和个别性等特殊属性上去具体分析；对于不动产的社会经济属性，除了需要明确其用途、价值等信息之外，还有必要从保值增值、权益受限等层面去结合实际情况进行具体分析。

由此可见，由于不动产的体量较大，涉及的各种社会性、经济性要素较多，所以对于不动产的登记工作不仅要做细、做实，更需要强调其排他性和权威性，这样既符合约定俗成的社会公序良俗，更能够在法理上得到强有力的支持，有效维护权利人的相关合法权益。

2 不动产登记流程

《暂行条例》第六条第二款规定，县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。因此，政府相关职能部门是按照不动产登记相关法律法规开展不动产登记工作，整个不动产登记有一套完整且细致的流程。

通常情况下来说，不动产登记需要经过四个步骤，一是，提出申请。申请人在申请不动产登记的时候，应当到政府相关职能部门所设立的不动产登记机构固定办公场所以书面文本文件的形式提出申请。如果申请人因特殊情况不能到场的话，其委托代理人也应当出具具有法律效力的委托书；二是，受理登记。不动产登记机构在接到申请人的申请之后，按照相关规定，审核是否符合受理条件，符合受理条件的，依法予以受理；不符合受理条件的，依法作出不予受理文书；三是，审核查验，工作人员在受理不动产登记申请后，视不同情况可以采用查验、公告和实地查看等多种不同形式组合的方式，对申请人所提出的不动产登记申请信息其真实性、有效性等进行核对。根据相关的核对结果，作出登记或者不予登记的处理意见；四是，登簿并发放权证。对于符合登记条件的，经登记记载于不动产登记簿后，由制证人员制作《不动产权证书》或者《不动产登记证明》，并依法向申请人发放《不动产权证书》或者《不动产登记证明》。根据《暂行条例》第二十条规定，整个不动产登记的流程需要工作人员在30个工作日内完结。

3 不动产登记信息共享在不动产登记中的运用

近年来，随着不动产信息共享制度的优化提升，不动产登记服务水平得到了大大改善。以A市为例，该市不动产登记机构在“放管服”改革和优化营商环境的背景下，一直致力于通过信息技术的优化提升以及不动产信息共享制度的深化改革，推进不动产登记服务提质增效。一是通过建立和不断优化各部门之间信息共享制度，打通各部门之间的信息系统，实现不动产登记、交易和缴纳税费“一网通办”，老百姓只需要通过一个平台就可以高效快速完成不动产登记、交易以及缴纳税费相关事宜，其便利性客观可见。二是，整合不动产登记相关信息，有助于提高不动产登记服务效率，在国家法定不动产登记办理时限下，大大压缩了该市不动产登记办理时限。如国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，法定办理时限是30个工作日，而A市的承诺时限是3个工作日。三是，一定程度上有助于降低因信息不畅顺引发的登记争议问题。客观来说，不动产登记机构的审查兼具形式审查及实质审查，对于属于登记机构本身管理范畴的，其应当履行实质审查，如不动产权属证书，但对于一些其他行政机关制作且又属于不动产登记必备申请材料的，登记机构无法面面俱到进行审查，如公证机构出具的公证委托书，而通过建立部门、单位之间的信息共享，登记机构可以对一些必要申请材料进行审查，从而避免因材料不真实的问题引发后续权属争议，甚至行政诉讼或者行政赔偿。

4 优化不动产登记信息共享服务的具体措施与实施路径

政府相关部门的工作在不断优化的过程中进行改进，这样才能够真正的体现出“服务型政府”的职能。对于不动产登记工作中发现的问题，必须要有的放矢地解决。结合现有的技术条件，采用不动产登记信息共享服务的措施是比较符合社会实际需求的。

一方面，最大限度地消除了不动产权属存在的争议。借助多媒体信息技术和大数据分析技术，让不动产登记信息实现跨单位、跨部门的共享，从根本上堵住了一些别有用心之人，试图利用部门与部门之间信息交互的壁垒而谋求一己私利的想法。进一步规范了不动产登记工作的制度化流程，也进一步提升了不动产登记信息的实际价值。在这方面，A市总结和归纳出来诸多行之有效的宝贵经验，登记机构紧紧围绕“服务者”的定位，在强化标准化体系建设，促进不动产登记管理水平，增强不动产登记发展后劲等方面取得显著成效。在加快信息化建设、推进体制调研机制创新、全面提升队伍建设水平等方面持续发力，纵深推进不动产登记制度改革，统筹推进标准化建设、服务职能建设和队伍能力建设，有力推动了A市不动产登记发展水平不断提升创新优势、迈上新台阶。

另一方面，最大限度地维护了不动产权属的合法性。《民法典》第二百一十七条中涉及“不动产登记簿与不动产权属证书的关系”中明确指出，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。大量翔实且权威的法律文书都极为明确地阐述了违法、临时建筑均不受法律保护。那些试图以“历史遗留问题”为借口的所谓权益人，在高科技信息化技术支持下的不动产登记信息共享面前势必是不能得逞的。

尤其需要强调的是，在有效依托高新科技技术实现不动产登记信息共享的过程中，工作人员投入大量的精力对相关的信息，特别是原始信息进行“电子化处理”的过程中，不仅有效甄别了这些原始信息的资料价值，而且还采取了影像化处置的方式提升了这些信息的存贮效果，为相关当事人乃至政府职能部门在开展不动产的其他方面工作中也充分地发挥了作用。为进一步提升不动产登记信息的社会价值，以及实现信息共享的多角度行政职能优化，在一定程度上归纳和总结了一些宝贵经验，也为未来的不动产登记信息共享服务从扩能、强效等诸多方面去拓展开辟了全新的思路。

    结语

综上所述，不动产登记涉及民众的切身利益，不动产登记信息的共享，涉及有效提升政府的工作效率。二者在广义上是从属关系，而在狭义上则又是独立并行的。党的二十大报告中，习近平总书记对于自然资源工作同“窗口服务”工作的紧密结合有详细的阐述。

参考文献

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