粤港澳大湾区背景下东莞市房屋租赁市场现状
摘要
关键词
粤港澳大湾区；东莞市；房屋租赁；
正文
一、粤港澳大湾区背景下东莞市的人口现状
改革开放以来，中国经济腾飞，珠三角地区迅速崛起。为推动经济转型和供给侧改革需要，粤港澳大湾区应运而生。东莞市在粤港澳大湾区中的定位是一个重要的制造业基地、产业链配套中心和创新驱动发展的城市。它将与其他城市紧密合作，共同推动大湾区的经济发展和区域协调发展。由此，东莞市吸引了大量的人口流入。在粤港澳大湾区的背景下，东莞市的人口现状呈现以下特点：
1.人口总量稳定增长
随着经济的快速发展和城市化进程的推进，东莞市的人口总量呈现稳定增长的趋势。人口增长主要来自于外来务工人口和高技能人才的流入。
2.外来务工人口占比较高
东莞市作为制造业重镇，吸引了大量的外来务工人口。这些人口主要来自中国其他地区，特别是广东省内的农村地区和其他相对经济欠发达地区。外来务工人口在东莞市的人口中占比较高。
3.高技能人才逐渐增多
随着东莞市经济的发展和产业升级，越来越多的高技能人才涌入该市。这些人才主要来自国内外的高等院校、研究机构和企业，他们为东莞市的科技创新和产业转型注入了新的活力。
4.年龄结构趋于年轻化
随着年轻人才的流入和就业机会的增加，东莞市的年龄结构呈现出年轻化的趋势。年轻人的活力和创造力对于推动东莞市的经济发展具有重要作用。
5.城市化进程加快
东莞市的城市化进程在粤港澳大湾区的背景下加快推进。城市建设、基础设施和公共服务不断完善。东莞市政府将继续关注人口发展的变化，制定相应的人口政策和发展规划，加强城市规划和社会管理，为人口提供更好的居住和发展环境。
人口流入给东莞市带来了人口增加、就业机会增多和消费需求增加等积极影响。同时也带来了城市规模扩大、基础设施压力增加、社会管理挑战等一系列问题。东莞市政府积极采取措施，加强城市规划、基础设施建设和社会管理，以适应人口流入的需求。
二、粤港澳大湾区背景下东莞市的房价现状
由“三来一补”的加工城市，到“世界工厂”，再到全国第15个“双万城市”。东莞一直吸引着大量年轻人进莞工作和生活。与此同时，东莞的房价在一路上涨。
表1 2021-2023年东莞市房价均价
年份 | 房价均价（万元/平方米） | 增长率（%） |
2020 | 16858 | 7.93 |
2021 | 19,686 | 16.78 |
2022 | 20,820 | 5.76 |
2023 | 21,569 | 3.60 |
由表1可以发现，东莞市的房价一直呈现上升趋势。一方面，高房价将导致社会不平等和贫富差距的加大。住房成本上升，给居民带来经济压力，尤其是中低收入群体，容易引发社会矛盾。另一方面，高房价将导致人口减少和经济活动的下降。部分人因无法负担高昂的住房成本而选择离开城市，人口减少的同时，经济活动也将下降。由此可见，对于城市的发展，房价的调控异常重要。政府可以采取一系列政策来控制房价，如土地政策、住房补贴和发展房屋租赁市场等。通过合理的调控，可以实现房价的稳定和可持续的城市发展。
三、粤港澳大湾区背景下东莞市的房屋租赁市场现状
东莞市政府发表多份政策文件，以加快培育和发展住房租赁市场，具体信息如下：
表2 2020-2023年东莞市政府发展住房租赁市场的相关指导性文件信息汇总表
时间 | 文件 | 发布部门/来源 | 主要内容 |
2020年4月 | 《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（东府〔2020〕35号） | 中国东莞政府门户网站、东莞阳光网 | 围绕指导思想、培育主题、促进消费、优化保障、提高品质、降低成本、强化管理等七个方面，加快培育和发展住房租赁市场。 |
2022年5月 |
《东莞市发展保障性租赁住房实施意见》 东府办〔2022〕30号 |
东莞市人民政府办公室 | 在坚持房住不炒的原则下，在在松山湖、南城、东城、塘厦和虎门等34个镇街（园区）建设保障性租赁住房。到“十四五”期末，全市保障性租赁住房总量不少于10万套至15万套。为此，提出各项政策优惠、项目运营及保障措施。以此，扩大保障性租赁住房供给，解决新市民、青年人等群体的住房困难问题。 |
2023年11月 |
《东莞市公共租赁住房管理办法》（东建房〔2023〕8号） |
东莞市住房和城乡建设局 | 为完善东莞市住房保障体系，加强公共租赁住房保障，规范公共租赁住房管理和货币补贴，根据有关规定，结合东莞市实际，制定公共租赁房屋管理办法。 明确租赁主体、申报与审核、保障方式、管理与监督和法律责任等信息，规范公共租赁住房的管理。 |
资料来源：东莞市人民政府网站、东莞市住房和城乡建设局网站
由表2可以发现，在稳楼市，促发展和缓民困的前提下，东莞市政府大力发展保障性住房。保障性住房能解决低收入人群住房问题、促进社会公平与稳定以及促进城市发展与社会和谐。房屋租赁的供给主体主要有房地产开发商、房东、中介机构、政府及相关部门。现阶段，政府主要以公共租赁住房和保障性租赁住房为落脚点，扩大供给，解决新市民、青年人等群体的住房困难问题。然而，保障性住房的供给有限和项目运营时间较长。由此，东莞市政府也应积极鼓励民间资本，投入与房屋租赁行业，盘活房屋租赁的供给主体。
为此，我们可以借鉴国内外其他城市的成功例子，引进大型租赁社区和发展长租公寓。政府统筹，引进专业的房地产公司或运营商进行管理。
以大型租赁社区为例，租赁社区建成前，由政府划定区域，由房地产开发商进行规划和建设。租赁社区建成后，运营商负责房源发布、租赁合同的签订、租金的收取。租客入住后，运营商向租客提供相应的物业管理服务。大型租赁社区通过集中管理和提供丰富的社区设施和服务，为租客提供便利、舒适的居住环境。租客可以享受社区提供的各种设施和服务，而开发商和运营商则通过提供租赁住宅和管理服务获得收益。
以长租公寓为例，政府可将部分地理位置便利、设施完善的企事业单位的老旧小区作为试点，由房地产开发商或运营商盘活资产，对原有的房源进行装修和配置家电等生活设施，以提供舒适的居住环境。还可提供公共休息区、健身房和洗衣房等，以增加租客的居住体验。长租公寓的运作方式相对灵活，旨在提供方便、舒适的居住环境，并为租客提供一系列的服务和管理。租客可以享受住宅租赁的便利，而运营商则通过提供房屋租赁服务获得收益。
东莞市凭借着优越的地理位置及制造业基础，在粤港澳大湾区中发挥着制造业中心、创新科技驱动、对接国际市场、交通枢纽以及人才培养与吸引等重要作用。由此，吸引着大量优秀人才进莞来。引人才难，留人才更难。由此，东莞市政府不仅应培育和发展公共租赁和保障性租赁住房，还应多渠道发展房屋租赁行业，以满足人民的居住需求和推动城市可持续发展都具有重要的意义。
基金项目：
广东科技学院2021年度校级人文社科类一般项；基金项目名称：粤港澳大湾区背景下东莞市房屋租赁行业涉税筹划研究 项目编号：GKY-2021KYYBW-17。
作者简介：
尹燕勤，女，汉族，广东东莞人，硕士，讲师、会计师、经济师，研究方向：财税方向。
罗嘉雯，女，汉族，广东科技学院财经学院，财务管理专业大四学生
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