引言：

由于登记参考依据和标准的差异，不动产登记中的测绘面积和实际规划面积并不一致，这些问题都会直接影响到后续的不动产登记归档工作，最后的登记备案标准也成了不动产等部门的工作难题。虽然相关部门已经制定了相应的制度和政策，但是从不动产登记中心的反馈来看，目前的相关制度还没有达到预期的作用。

1不动产登记中测绘与规划面积差异分析

1.1规划设计变更与开发建设单位违规操作引起的面积差异

在实际测量中，由于施工方的违章施工，导致测量结果与实际测量结果不符的一个重要因素。比如，某房地产开发商在施工过程中，未按规划条件将原11层楼改成12层楼；或者原计划是100平米的户型，但是建好后，户型面积变为80平米等等，这些问题的出现，都会对测绘成果和规划面积的差值造成很大的影响。

1.2房地产测绘与规划测绘依据标准不同引起的面积差异

《房地产工程项目面积测绘与规划计算范本(GB-T10503-2013)》是不动产测绘机构签发的，而《不动产测量规范(GB- T1751.0-2000)》是不动产测绘部门签发的工作基础，在这个时候，由于参考文件的原因，测绘面积和规划面积之间存在一定的差别。造成这一差异的根本原因在于两个文书的实施目标不同，适用范围不同，测算方法也不同，从而造成了区域上的明显差异。

2不动产测绘与规划测绘的关系

房屋测绘是指以房屋为测量区域，利用测量设备和相关的技术方法，对不动产的自然状态、位置和权属情况进行调查，从而为房屋的销售和房产证的办理提供面积的基础。与此相反，规划测绘是规划部门为了达到行政审批的需要而采用的一种管理方法^[1]。两者在测绘依据、测绘目标、测绘时机和测绘内容等方面都有较大的不同。其中，房屋测绘是以规划审照图和现场测绘数据为基础，以提供房屋产权登记和销售面积为主要目标，在预售证之前进行预测绘，在工程竣工之前进行实测绘，其结果包括预测数据和实测数据，以反映房屋权属面积状况和分摊情况为主。而规划检验则是以规划审照图为基础，其中心任务是为规划验收服务，在工程竣工验收过程中进行规划测绘，规划结果包含了项目所属行政界线、实际建设面积、实际建筑高度等内容。

3不动产登记中测绘与规划面积差异控制措施

3.1做好无人机像控点布设

为了保证不动产登记成果符合实际规划区域，必须先进行无人机航测。利用无人机对野外环境下的图像信息进行采集，在测量区内进行像控点的布置，要求严格、规范、精确，并根据测量区域的特征和各建筑的分布状况，根据测量区域的特征和不同建筑的分布，来确定像控点。在对像控点进行布局时，要根据低空数字航测的有关规范，充分遵循立体、均匀分布在测绘区域内，像控点分布不能接近一条直线的原则来进行。要保证在无人机起飞前完成像控点的布设，而像控点则必须按照无人机的航迹在地图上进行统一布设，不局限于图幅单元。

3.2重视无人机倾斜摄影测量外业数据的采集

在完成了像控点之后，进行了外部业测资料的收集工作。无人机在起飞之前，必须先获得不动产注册地各基准控制点的详尽信息，然后才能进行实地勘测，才能对当天的气象状况有一个全面的了解。在选择无人机装备时，应该选择小型化、轻型的装备，并且在使用过程中要有较好的动态冗余性，而且要比大风小。在确定了无人飞行器的飞行高度之后，采用无人飞行器对所绘制的图像进行实地测量。在获得测量数据之后，再对图像数据进行处理，提取出数据中的关键信息。对于每一个象控点的测量，需要的野外资料主要有测区的名称、编号、坐标系统。

3.3重视设计变更的控制

设计变更是造成测绘面积与计划面积不一致的主要原因之一，为了降低面积偏差问题的发生，必须从设计变更的角度进行控制^[2]。一是要严格按照规划许可证和规划审照图进行建设，不得对建筑层数、层数、规划分户等进行违法调整；建筑体积比和实际建筑面积的关系。另一方面，在建设过程中，由于有很多不确定的因素，所以实际的建设状况也会有所变化，与期望的不一致；在需要时，只有对其进行修改和调整，才能使其符合施工要求，从而使项目的预期建设目的得以成功地实现。所以，在施工过程中，开发商可以对设计方案作出相应的调整，但应严格控制其数量，并尽可能地避免对与建筑面积相关的部分进行改动；将预报区域与实际观测区域的偏差之比控制在3%以内。

3.4充分解读规范，提前规避差异点

鉴于测量标准的差异是造成测绘面积与规划面积差异的主要原因，为了防止面积差异问题的发生，在进行房屋测绘、规划测绘工作之前，设计者需要对现有的规范依据的条款内容、适用范围、主要区别点进行充分的认识，以之为基础，以此为主要的参考标准，防止由于不合理的设计而导致的面积差异，从而从根源上降低甚至消除有争议的区域^[3]。比如，在户外楼梯的设计中，当没有上盖的户外楼梯的设计时，规划测绘和房屋测绘都是以每一层1/2的水平投影面积为基础，当设计有上盖的室外楼梯时，就以每一层的水平投影面积为基准，来进行房屋测绘。在地下室和设备层设计中，当楼层高度为2.20米或更高时，两个测量项目都是按总面积来计算的，而当楼层低于2.20米的时候，规划测绘就按1/2的面积来计算。在建筑幕墙设计过程中，应尽量避免同时设置实体墙与幕墙，若两者并存，则应按主体墙的水平边缘进行面积计算；计划与测量时，应以幕墙的外缘为基准，进行区域划分。

3.5建立部门协商解决机制

鉴于测绘面积和规划面积之间的差距问题比较复杂，它牵涉到建筑设计、城市规划、房屋管理等多个领域，若仅靠不动产登记部门来处理，就会因为处理问题的角度单一、处理经验不足、对问题产生的原因不够透彻，从而影响到处理结果^[4]。因此，有必要尽早地建立部门间的协商解决机制，通过不动产登记部门与规划、住房、房管等部门开展磋商和讨论，并对存在的问题提出解决方案，并在法律和法规的约束下达成一致的意见，从而有效地解决测绘和规划面积之间的差距。

结束语：

综上所述，在不动产登记期间，虽然采取了一些措施手段，但依旧不能彻底消除测绘面积与规划面积的差值，面积差异问题时有出现，造成一系列影响。有鉴于此，针对测绘与规划中存在的不一致问题，应做好事前的准备工作，防止或减少问题的发生。与此同时，还必须要掌握正确的面积差异处理方式，针对区域差异形成的原因，具体情况加以处理，尽早将问题产生的影响控制在一个合理的范围之内。

参考文献：

[1]方文东.不动产确权登记中房产面积测绘公有面积分摊计算方式研究[J].西部资源,2021,(06):110-112.

[2]杜明茗.不动产登记中提高房产面积测绘质量的路径分析[J].居舍,2020,(28):11-12.

[3]尹爱群.不动产登记中测绘与规划面积差异分析及对策[J].中国房地产,2020,(18):56-59.

[4]言龙.不动产统一登记后房产面积测绘面临的问题及对策[J].工程建设与设计,2018,(12):26-27.