一、登记行为之效力

不动产登记制度自创设以来，关于登记行为效力的争论一直存在。学界大概存在登记生效主义和登记对抗主义两种范式。居住权根据成立方式不同分为合同型居住权和遗嘱型居住权，两种居住权的登记效力或有所不同。

（一）合同型居住权的登记效力

《民法典》在三百六十六条中规定了合同型居住权，应当适用三百六十八条中规定的“居住权自登记时设立”，采用登记生效主义。当然在登记完成之前，居住权也并非完全受不到保障，合同同样对双方当事人具有约束力。在居住权人占有、使用住宅后，其作为占有人也有权依据法律行使占有保护请求权，尽管这个权利在效力上是弱于物权请求权的。

总之，合同型居住权的登记效力范式为登记生效主义几乎是没有争议。

（二）遗嘱型居住权的登记效力

关于遗嘱型居住权的规定在《民法典》中仅有一句“参照适用本章的有关规定”，法律中的大面积空白致使指引作用无法实现，这于相关权利人的权益保护十分不利。若参照合同型居住权的规定，遗嘱型居住权的登记效力也采用登记生效主义。但是《民法典》也规定了，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。那么遗嘱型居住权就应该采取登记对抗主义。两者的规定是相互冲突的。本文认为，遗嘱型居住权登记行为采取登记对抗主义有一定的合理性，客观上也有助于居住权人权益的保护。

目前不动产登记制度中，缺乏可行的居住权登记项目规范，遗嘱继承人可以依据遗嘱获得居住权，但是若其未前往不动产登记机构办理登记，在所有人将房屋转让给善意受让人等情况下居住权很难得到保障。因此，现有立法在遗嘱型居住权登记效力上的法律漏洞为司法实践埋下了隐患，法律有必要进一步明确遗嘱型居住权登记行为的法律效力。

（三）所有权与居住权的冲突

所有权与居住权发生冲突主要有以下几种情形：

1.居住权合同双方当事人签订了合同，但未办理登记，之后发生纠纷；

2.在双方当事人签订了合同之后、办理登记之前，所有权人将房屋转让给第三人，并完成了过户登记，买受人取得所有权后与居住权人发生纠纷，要求居住权人搬离房屋；

3.双方当事人签订合同并办理了登记手续，之后所有权人将房屋转让，买受人要求办理登记手续。

第一种情形中，双方未办理登记手续，之间仅存在债权债务关系，合同合法有效的前提下，一方反悔，需要承担违约责任，在所有权人反悔的情况下，对方当事人可提起诉讼要求其继续履行义务办理居住权登记。这种情形合同的有效性是争议的焦点，不涉及登记的问题。

第二种情形中，涉及第三人的利益，首先要看第三人是否知情，其次看居住权的设立目的。如果第三人在订立房屋买卖合同时知情，却仍然做出了购买该房屋的决定，则视为其同意并承认居住权的设立。如果第三人在订立房屋买卖合同时对居住权合同不知情，第三人与居住权人之间的关系处理要根据居住权的设立目的加以区分：当居住权是为保障特殊群体“住有所居”的任务而设立时，居住权的设立通常是无偿的，居住权人没有另外居所可以居住，这时既要确认第三人的所有权，也要确认居住权；当居住权的设立是有偿的，其目的多是为了投资或改善生活条件，不具有生存上的紧迫性，则应该严格按照法律的有关规定，以登记作为物权变动的条件。未经登记，不发生物权变动的效力，居住权人在法律上不能取得居住权，只能基于合同之债要求原所有权人承担违约责任。

第三种情形中，已经办理居住权登记手续，居住权已经设立，发生物权效力，买受人可以继续办理过户手续，但必须容忍居住权人占有、使用房屋。如果买受人在订立买卖合同时受到欺骗，只能要求原所有权人承担违约责任，与居住权人无关。

从以上三种情形来看，由于居住权制度承担着特殊的时代使命，在所有权与居住权发生纠纷时，不仅要适用物权变动的有关规定，还要兼顾这一特殊因素。

二、登记完善之建议

（一）明确部分住宅登记问题

鉴于《民法典》中没有明确禁止部分住宅设立居住权，且《登记办法》中有相关规定，并且部分住宅设立居住权有利于提高房屋的利用率，本文支持部分住宅可以设立居住权的观点。那么对部分住宅设立居住权时如何登记就需要进行明确。

住宅作为居住权客体是登簿的核心内容，住宅的具体位置，以及部分住宅涉及整个住宅上的居住权划分的，关系到居住权人实际使用的范围，登记机构必须将这些信息详细记载在登记簿上。当事人确有意愿进行对部分住宅设立居住权的，应当考察相关住宅部分是否具有空间上和使用上的独立性，并在办理居住权登记之前办理房屋分割的变更登记。

除此之外，居住权人除有权使用其专有部分外，应当还享有与其他相关权利人共同使用住宅共用部分的权利，对公共区域的权利义务应当严格记载于登记簿上。

（二）强化登记簿相关内容

伴随债之关系的内容仅在合同中进行约定，保护力度是不够的，必须强化登记簿上的相关内容，在办理登记手续时将约定的合同内容进行不动产登记。

居住权人与所有权人之间的权利义务内容中比较重要的有如下几个方面：1.附属设施使用权限问题。《民法典》中的规定只涉及住宅而未提及附属设施，而房屋的占有、使用离不开附属设施的辅助。2.住宅以及附属设施日常的维护维修或改良修缮，居住权人对此的权利义务大小是多少？3.住宅以及附属设施的重大修缮问题，这是居住权客体的根本，且一般耗费费用巨大，应当由所有权人还是居住权人决定并出资？这几个方面的问题在登记簿中应当有所记载。这些问题原则上应当实行意思自治，由当事人之间达成一致之后在合同中进行约定，按照合同约定进行登记。

（三）确立登记审查标准和审查权限

居住权具有与其他用益物权不同的人役性属性，只对居住权登记的审查进行形式上的审查是远远不够的，需要对一些重要内容进行实质审查，并且居住权登记涉及的材料比较单一，不会给登记机关造成过重的负担。对居住权的主体和客体可以分别采取实质审查和形式审查的标准。

对居住权主体的资格进行实质审查。《民法典》设立居住权主要是“满足生活居住的需要”，隐含着居住权一般是为无房可住之人而设立的立法本意，这为居住权主体资格的审查提供了法律指引。登记机构需要查证居住权申请人名下的住宅数量、设立居住权的数量等，以此来判断居住权申请人是否属于为“满足生活居住需要”的目的设立居住权。此外，申请设立居住权的主体可能不仅仅是自然人，还包括法人、非法人组织，他们通常具有营利性，更要加强对其的资格审查，拥有住宅的合法性资格、设立居住权的合法性资格等内容是审查的重要内容。

结束语

居住权制度自2002年《物权法（征求意见稿）》首次进行规定到如今正式在《民法典》中规定，一波三折历经近二十年。此次居住权写入《民法典》，并且明确规定了居住权设立的具体方式、居住权主体的资格、居住权的客体，不但可以指引居住权主体设立居住权和维护自己的利益，还能保障部分弱势群体居有定所，充分体现了一个时代、一个国家的社会文明，有着深远的意义。在“全体人民实现住有所居”的中国式功能定位的影响，《民法典》对居住权的规定都趋向于保守，但随着时代的发展和“住有所居”任务的实现，居住权的功能也许也会逐渐改变，被赋予更多使命。

参考文献

[1]王利明.论民法典物权编中居住权的若干问题[J].学术月刊,2019,51(7):91-100+148.

[2]王利明.一物一权原则探讨[J].法律科学(西北政法大学学报),2009,27(1):64-72.