房地产行业经历四十多年的发展进入了新常态阶段，正处于由增量市场向存量市场转型的过程。城市更新是实现多元化转型的发展要点。2021年3月“城市更新”首次写入政府工作报告和《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，将其上升至国家战略层面，并在国内全面正式推开。北京、上海、广州、深圳等地出台了《城市更新条例》，让“城市更新”有法可依、有矩可循。老旧厂房改造是城市更新主要方式之一，下面就北京市老旧厂房改造的现状、推进过程中存在的主要问题和解决思路进行重点研究分析。

一、老旧厂房保护利用的意义

随着时代的发展，许多产业不再拥有昔日的辉煌。除了整体行业下滑，许多企业关停并转，留下许多老旧废弃的厂房，其中大部分产权方为国有企业。保护利用好这些工业时代的历史遗存，既传承了独特的城市发展文脉，也提升了区域整体的文化软实力。

2017年，北京市出台了《关于保护利用老旧厂房拓展文化空间的指导意见》提出三点保护利用工作原则：一是坚持保护优先，科学利用；二是坚持需求导向，高端引领；三是坚持政府引导，市场运作。北京市老旧厂房承载着近现代北京工业发展的历史记忆，是传承发展历史文化、促进城市有机更新的重要载体和宝贵资源。保护利用好老旧厂房，充分挖掘其文化内涵和再生价值，兴办公共文化设施，发展文化创意产业，建设新型城市文化空间，有利于提升城市文化品质，推动城市风貌提升和产业升级，增强城市活力和竞争力。

二、老旧厂房改造的现状

（一）政策解读

2021年以来，北京市相继出台了《关于开展老旧厂房更新改造工作的意见》（京规自发〔2021〕139号），《北京市人民政府关于实施城市更新行动的指导意见》（京政发〔2021〕10号）、《北京市城市更新行动计划（2021-2025）》（京办发〔2021〕20号）、《关于促进本市老旧厂房更新利用的若干措施》（京经信发〔2022〕68号）、《关于存量国有建设用地盘活利用的指导意见（试行）》（京政办发〔2022〕26号）、《北京市城市更新条例》等系列文件规定，重点加快推动老旧厂房转型升级、功能优化和提质增效，促进存量资源集约高效利用，转变城市开发建设方式和经济增长方式，统筹推进城市更新，满足人民群众美好生活需要，促进经济社会持续健康发展。

以上政策文件的出台，明确了老旧厂房更新改造的工作原则、更新模式、实施方式、审批手续办理、规划土地政策等，为企业自主升级改造提供了指导性意见，激发了企业改造意愿和积极性。但对于老旧厂房改造升级项目的全面推进实施，则有待于配套细则和具体办法的进一步出台，以破解其改造项目实施中的诸多难题。

（二）主要模式

通过对北京市老旧厂房改造成功案例调研后，总结目前市场上存在的主要模式有：自主开发模式、整体租赁模式和联合开发模式三种。

1.自主开发模式

即原产权方为园区改造运营方，产权方具备园区招商运营能力，发展到一定阶段成立全资子公司负责园区招商运营。例如位于北京朝阳区的751时尚设计广场为正东集团老旧厂房改造而成。其运营团队为正东集团全资子公司北京迪百可文化发展有限责任公司。

优势：

（1）产权方能够完全主导园区的规划、建设和招商运营等各个环节，能够有目的引进目标企业，寻找新产业拓展机会，形成企业新的经济增长极。

（2）有利于打造符合企业文化底蕴的园区，保留历史印记，传承历史文化。

劣势：

（1）项目前期改造投资资金压力大，回收周期长。若依靠租金积累进行基础设施改造和提升园区运营环境将会影响园区建设进度和经营质量，短期难以达到建设高质量园区的目的。

（2）自主开发对于项目团队的专业性要求较高，需要打造一支专业的队伍，对于园区运营非主业的产权方具有一定的挑战性。

2.整体租赁模式

原产权方将老旧厂房整体出租给专业的园区运营管理公司。专业公司负责园区的方案策划、规划设计、投资改造、招商和运营管理等。承租方按照商定标准支付原产权方相应的租金。例如位于北京通州区的北京锻压机床厂就是采用的此模式，北京京城机电控股有限责任公司将北京锻压机床厂租赁给北京城市副中心投资建设集团有限公司（以下简称北投集团），北投集团将项目打造成智能化的城市副中心政务服务大厅和便民服务的“家园中心”等。

优势：

（1）专业运营管理公司基于自身优势进行运营，目标明确，运营经验丰富，项目成功率高。

（2）专业运营管理公司在经营上有主动权，能够提升园区运营效果。

劣势：

（1）国有企业对外租赁物业，期限都较短，导致很多承租方不敢投入过大，出现改造简陋品质低的问题。

（2）承租方为了追求更高的收益往往忽视保护原有厂房的价值，造成园区过度商业化。

3.联合开发模式

成立多元主体参与的平台公司，原产权方按原使用条件通过土地作价（入股）的形式参与改造，由平台公司作为项目实施主体，按规划要求推进老旧厂房更新，对设施、业态进行统筹利用和管理。例如位于北京通州区的张家湾设计小镇铜牛股份项目采取通投公司、北京建院、铜牛集团三方合作成立平台公司，其中铜牛集团出地块，北京建院负责项目设计及自用办公大厅的改造，通投公司出资负责园区基础设施、公共空间、园林景观等的改造。

优势：

（1）平台公司中各自发挥自己的优势，有利于提升项目开发效率。

（2）产权方和运营方关系紧密，相当于平台公司有了优先续租权，有利于园区长久可持续发展。

劣势：

（1）合作各方在经营理念和追求利益最大化方面会存在差异。

（2）国有企业管理机制与市场化运营之间有一定的困境。

三、老旧厂房改造推进过程中存在的问题

北京曾经是全国重要的工业城市，具有丰富的老旧厂房资源，伴随近年来城市产业结构调整，老旧厂房转型升级已成为大势所趋。但老旧厂房更新改造推进过程中仍然存在以下三个主要问题。

（一）政府审批手续难

在北京市已出台的多个政策文件中提到按原用途、原权利类型使用土地的5年过渡期政策，5年期满后如果变更老旧厂房的划拨工业用地性质，高额的土地出让金会让企业不堪重负；不办理变更，后续改造中立项、规划、施工、消防以及登记注册等一系列手续，又难于办理。

（二）企业投资决策难

国有企业老旧厂房更新改造项目一般产权方和投资方是两家独立的法人单位。作为投资方来说，只能拥有若干年的使用权，合同到期后改造后的房屋需要移交给产权方，在经营期间也主要靠每年的租金收入回收资金，同时，老旧厂房多数是划拨用地没有金融属性，无法用来融资。从而导致投资方资金压力大，投资难以跟进。

（三）入驻企业注册难

国有企业老旧厂房多数只有一个独立地址，导致入驻企业无法在办公地址进行注册，现在市场上流行的做法是将园区内入驻的中小企业集中注册在另外地址的办法。这样就会导致一些企业工商注册不顺利质疑园区的合规性，从而埋下隐患。

四、工作建议

针对老旧厂房更新改造过程中遇到的审批、投资和注册等难题，提出以下建议：

（一）细化老旧厂房更新改造的落地政策，联合出台能够解决具体实施问题的配套细则文件，指导企业在项目立项、规划审批、消防审查、竣工验收等报批上少走弯路。

（二）倡导多元化的老旧厂房更新改造模式，建议政府加大一般企业为主的更新改造项目固定资产投资补助支持力度，同时鼓励各大银行发行支持老旧厂房更新改造的金融产品。

（三）完善政企合作构建多方融合的协作和运营机制，明确老旧厂房改造利用业态准入标准，完善对高精尖企业入驻的优惠政策，优化工商注册等必要手续，消除隐患。

五、结论

《北京城市更新行动计划（2021-2025年）》中提到：到2025年，有序推进700处老旧厂房更新改造、低效产业园“腾笼换鸟”。国有企业要紧紧抓住政策窗口期，积极盘活老旧厂房存量资源发展符合首都功能定位的高精尖产业，融入北京城市更新行动计划中，使老旧厂房焕发新的社会经济价值。

参考文献

1.李晓飞 《城市更新背景下老旧厂房保护及文化创意改造运营研究》 两岸创意经济研究报 2019年

2.陈向玲 胡翼琼 郝晓明 檀凯兵《北京市老旧厂房改造升级类城市更新项目推进存在问题及对策建议》中国工程咨询 2022年

3.冯宁 《石家庄市推进老旧厂房改造文化产业园区过程中存在问题及对策研究》 河北师范大学硕士学位论文 2022年