引言：房地产交易已成为市场经济发展以及人民生活水平提升的重要元素。然而，在房地产交易繁荣发展的同时，相关的法律问题和风险防范也日益凸显。

房地产交易是一种复杂的经济活动，涉及土地使用权、房屋所有权等多个方面的法律关系。在实践中，经常会出现诸如土地使用权证不全、房屋产权不清、合同违约等各种法律问题。交易中大量争议和风险的凸显，不仅给交易双方带来交易的不稳定及损失风险，也会影响社会整体稳定发展。因此，深入探讨房地产交易中的法律问题及风险防范措施具有重要意义。

本文的研究方法主要是文献回顾和现实案例分析的理论总结。通过梳理相关法律法规和文献资料，结合实际交易的风险分析，揭示房地产交易中存在的法律问题和风险。同时，本文还将提出相应的风险防范措施，为预防和解决房地产交易中的法律问题提供参考。

一、房地产的交易特点和特殊规则

（一）交易特点

1.标的物的不动产属性：房地产交易的标的物是不动产，具有物理位置的固定性，这使得房地产交易不同于其他商品交易，需要根据具体位置和区域进行交易，考虑地段、区域、城市等不同因素对交易的影响。

2 交易的复杂性和专业性：房地产交易流程复杂，涉及到多个环节和手续，如房屋评估、土地评估、产权过户、贷款申请等多个方面的法律关系，交易过程复杂，需要具备不同专业知识和经验。

3. 交易价格的特殊性：房地产价格不仅取决于获得土地使用权和建造房屋的成本，还受政策、区位环境、供求状况、支付能力、社会条件等诸多因素影响，因此房地产价格具有特殊性，不同区域和不同类型的房产价格及流通性存在较大差异。

4. 房地产行业对金融市场的依赖性：房地产交易往往需要支出的成本较高，不可避免需要依赖金融工具，如银行贷款等。此外，房地产也是银行和其他金融机构重要的贷款和投资对象，因此房地产交易对金融市场具有较强的依赖性。

5. 政策导向性较强：鉴于房地产市场作为支柱性产业，关乎国家经济命脉的有效维持，因此政府政策调控导向明显，各地、各级政府也频发相关政策性文件予以疏导、规范、调控，如土地供应政策、房贷政策、税收政策等，相关政策变化对房地产市场供求关系、价格水平等带来较大的波动。

（二）特殊交易规则

在房地产交易过程中，除需考虑一般商品属性的交易规则，基于房产的特殊性，还需要考虑到以下几方面的内容：一是房屋所有权和土地使用权同时交易规则，在房屋转让、抵押的过程中，将房屋所有权连同地所有权同时转让、抵押。而由于房屋所有权和土地使用权需同时交易的特性，在房地产交易过程中，需要特别关注土地使用权的期限、流转和抵押等问题。二是房地产交易过程中需要依法缴纳相关税收，如契税、个人所得税、土地增值税、印花税等。在交易过程中，关注房产价值、价格同时还需关注相关税法规定，确保交易的合法性和合理性。在具体流程中，需要如实申报房屋成交价，不得有隐瞒或者申报价格不实的情况。如果当事人提交的申报价格不真实，政府有关部门会通过委托相关机构鉴定，在其评估价值基础上缴纳税收。三是房产转让不仅需要遵守房地产作为商品属性需要遵守的一般交易规则，还需要在交易前经过一系列的审批程序，包括土地使用权出让、商品房预售许可等。相关审批程序自然系为了体系性保护建立交易的合法性和安全性体系，但由此也带来购房者需要在进行房地产交易时，除了对固定交易主体和交易内容进行审查外，还需要对房屋所在项目建设、销售的合法性进行审查，否则交易合法性、安全性仍可能被质疑或有所缺失。

二、房地产交易中法律风险与防范

（一）房屋买卖合同效力风险

房屋买卖合同作为房地产交易成功的前提条件，分辨房地产合同是否有效是保障双方权益的重要保证。但在房屋买卖过程中，由于一方主观故意或理解错误等原因，频频出现交易效力风险，常见的主要情形包括但不限于：

1. 主体是否适格带来的无效风险。例如，法律法规规定的无行为能力人或限制行为能力人，在对应的行为能力之外签署房屋买卖合同，其效力将被归于无效。

2. 合同内容违反法律、行政法规的强制性规定。例如，房屋买卖合同中的标的物不符合法律法规的规定，或者房屋所在项目尚未取得预售许可证、未取得房屋预售备案登记或者属于政策性限制不得出售的房屋；等等。

3. 存在缔约双方恶意串通的法定情形。例如，房屋买卖合同的双方恶意串通损害第三人（包括国家、集体）利益，或者通过虚假交易逃避税收、实现非法目的等，这些行为都将导致合同无效。

4. 合同存在欺诈、胁迫、乘人之危、显失公平等法定可撤销情形。例如，在房屋买卖过程中，如果买方或卖方采取欺诈手段，提供虚假信息或隐瞒重要事实，导致交易相对方做出错误意思表示。

（二）银行贷款审批未通过风险

在房地产交易过程中，假如购房人在向银行办理房贷时发现审核未能通过，将造成购房人无充足资金购买约定的房产，给房产交易带来风险。因此，在交易过程中，应当提前了解房产按揭、抵押或其他权利负担情况。同时，鉴于金融贷款的审批程序、交易规范等的复杂性，时常出现因审批程序的不规范导致审批结果的不确定性，使得交易无法顺利进行。例如，审批机构可能在审批过程中要求补充材料或者提出额外的要求，延长了审批时间，给交易各方带来了不确定性；又如随着政策性变化及金融市场的资金投向导向导致审批标准变化，审批标准的变化可能是由于政策调整、法律法规的变化等原因引起的。且该等变化产生后将给审批时长带来相当不确定性，往往导致新旧标准衔接、适用等导致短时间内或预期时间内无法获得审批通过的确定结果，甚至可能需要通过法律途径来解决问题，由此导致审批时间延长及延长期限的不确定性，最终导致交易受阻、合同解除及双方争议等不利法律后果。

（三）房屋在出租期间出售的风险

首先，承租人优先购买权系法定优先权，租赁合同中承租人对于租赁物享有法定的优先购买权。承租人优先权的存在可能导致房地产交易的延迟或中断。当房地产所有人决定出售或转让租赁物时，承租人享有优先购买权，即有权以同等条件下的最优惠价格购买该物业。如果承租人决定行使优先购买权，房地产交易将被延迟或中断，权属人需等待承租人作出决定；如承租人行使优先购买权，则购房人购房的交易目的可能落空或因此而产生新的交易条件，阻碍交易顺利进展。

其次，根据“买卖不破租赁”的原则，在房屋交易中如存在仍在租赁期限内的租赁关系，并不因房屋所有权交易而破除租赁关系，而租赁关系的存在对于购房人而言将可能产生对于交易房产的使用紧迫性利益的影响。

因此，交易前为合理保护承租人的合法权益，有必要对于房屋承租情况进行审查，以减少不必要的纠纷和风险。

（四）其他风险

如前所述，房产交易流程复杂，监管措施和监管行政机构众多，可能出现的风险的形式和情形众多。例如：实际履行中的买卖双方违约、“一手房”出售方破产、因个案项目税收剧增风险、政策变化风险、标的物受第三方保全风险；等等，其类别和原因不甚枚举。而房产交易购置成本高、居住民生保障功能的特殊性，往往因前期调查不足，或因涉及专业知识、经验不足等原因，将产生交易失败蒙受重大损失的风险。

三、房地产交易中的风险防范对策

（一）规避房地产交易合同风险

购房人在合同履行过程中应该充分考虑有关部门颁布的标准文本，仔细研究约定的所有条文，保证文本的清晰表述，并全面掌握条文信息；合同履行时，应该区分当事人的权利义务以及当事人违反合同规定承担的违约责任，包括交房日期逾期、达不成约定的价格要求等，避免之后出现不必要的纠纷，需要对购房合同的法律特征进行充分了解，假如条件允许可聘请专家或专业律师增强合同的审核工作，如果对合同某项内容存在疑问，交易双方不能签订合同，要切实维护自身利益。针对交易过程中合同风险的出现，需要针对当前房地产特性、买卖双方类型等来具体处理；在购买或预售商品房时，应当了解房屋信息，并查阅商品房的有关证件；在二手房交易中，应当仔细核实卖方的实际状况，尤其要检查有无抵押、租赁等产权不健全的状况，以确定房产买卖主体的合法性、转让的合法性.购房者的购房权等，充分发挥法律约束效力。

（二）强化房地产市场信息体系的建设力度

现阶段，尽快建立房地产业市场信息制度，并切实加强对房地产业在社会主义市场经济中所发挥的监督力度。就信息体系而言，房产监督管理部门有必要与政府相关部门保持良好的信息交互体系，强化信息建设，并通过科学的技术手段及时向房产交易市场主体公布相关交易信息，使市场主体便捷了解、查询交易标的房产的信息状况，减少交易后期的纠纷和风险。同时，就信息安全管理，也需在信息安全法律规范体系下建设完整信息保护、管理体系，防止信息窃取、泄露恶意利用。

（三）树立诚信理念

促进社会诚信体系建设。政府各部门和相关管理人员明确责任边界，加强对房产开发商和房产中介企业的管理、培训活动，加强信用管理。包括但不限于对交易双方进行信用评估、履约能力评估、完善履约担保机制等。针对交易市场主体、中介组织企业运营中出现违法、违规、违背诚实信用意识的情形，加大监管和追责，确保违法违规行为得到及时查处和处理，维护市场的公平竞争秩序定期监测和评估交易对手的信用状况，及时采取措施应对潜在的信用风险，并积极发展利用互联网等新闻媒介宣传教育优势，对于惩戒案例进行宣传，提高全社会的诚信理念，促使诚信价值观念深入人心。

（四）加强供应链管理

房地产交易涉及到众多供应商和合作伙伴，其质量和信誉直接影响到项目的运营风险。因此，需要加强对供应链的管理，建立供应商评估和选择机制，确保供应商的质量和信誉达到要求，纳入市场化科学管理体系。同时，引导加强与供应商的沟通合作机制和监管，降低供应链风险的发生。

（五）加强房地产法制建设

房地产行业相较于国内的其他产业，在我国的发展期限比较短，相关的法律制度处于逐步完善中，相关部门积极发展自己的主导作用，与企业、公司等形成良性的协调机制，根据企业当前的需要和相关情况，通过媒体监督、听证会等多种方式形成一个有效的房地产法制体系趋势所需，加强房地产法制改革是促进房地产市场健康发展的重要保障，房地产法制建设任重道远，涉及法律法规建设、行政管理体系、税收管理体系等多方面协同共同建设：

1.完善健全房地产法律法规及司法保障：应加强制定一系列法律法规规范，以确保房地产市场的有序运行。包括房地产开发管理法律法规、房地产交易管理法律法规、房地产中介服务管理法律法规等，明确规定房地产开发商、中介机构、购房者等各方的权利和义务，明确市场准入条件和退出机制，规范交易行为，防止市场乱象的发生。

2.完善健全房地产行政管理体制：首先，加强房地产行政部门专业性和权威性，建立有效履行监管职责体系。在建立房地产行政管理机构时，应当明确其职责和权限，确保其能够有效履行监管职责，防止权责不清、职能交叉等问题的发生。其次，需进一步健全房地产行政管理体系。包括但不限于房地产市场准入制度、开发商投入保障机制、资金监管机制等。通过建立这些制度，可以规范房地产市场的运行，提高市场的透明度和公平性，保护购房者的合法权益。再次，协调统一房地产行政管理部门间的信息共享和协调，建立健全跨部门的协调机制，加强信息共享和资源整合，形成合力，共同推动房地产市场的健康发展。为了确保房地产行政管理体制的有效运行，需加强监督和评估，以发现问题和不足，并及时采取措施加以改进。同时，还可以通过公众参与和舆论监督，增加对房地产行政管理的透明度和公信力。

四、结束语

综上所述，增强房地产交易的风险防控措施，对于积极推动房地产行业发展建设具有积极作用，因此在房地产交易的过程中，亟待强化对其关键环节与重点要素的重视程度，并注重其风险防范措施的科学性、体系性。

参考文献：

[1]陈烨.房地产交易中的风险及其防范措施[J].中华建设,2022(04):36-37.

[2]刘启哲.附有违法建筑的房地产限制转让法律制度研究[D].天津师范大学,2022.

[3]杨阳.互联网时代房地产交易管理中的风险及规避策略[J].房地产世界,2021(23):10-12.

[4]王冠中.美国房地产交易中第三方服务机构的法律地位及对我国的启示[J].湖南科技学院学报,2019(02):92-94.

[5]张旭.房地产产权变动法律制度研究[D].长安大学,2016.

[6]尚晓菲.房地产交易与权属管理探究[J].东方企业文化,2014(24):178.

[7]王琳琳.房地产交易中存在的法律问题及风险防范[J].长春师范大学学报,2014(09):43-45.

[8]钟胜荣.房地产交易居间合同纠纷若干法律问题探析[J].中国律师,2012(09):60-62.

[9]周丽.中国房地产法律制度的经济学分析[D].吉林大学,2012.

[10]郭洪涛.我国房地产经纪业法律问题研究[D].湖南大学,2010.