一、保利房地产集团企业财务风险现状剖析

表1-1  2016-2020年保利房地产集团资产负债概要         单位：百万元

表1-1，自2016年开始，保利地产流动资产在总资产中的占比持续下降，而与之相对的非流动资产占总资产的比例则持续上升。流动比率下降，短期偿债能力减弱。净资产逐年增加，说明保利地产的保值增值能力较强。根据集团的资产负债表显示，存货是主要的流动资产，投资性房地产是主要的非流动资产。

表1-2保利房地产集团2016-2020年度经营收入、利润分析      单位：百万元

表1-2为保利地产集团2016-2020年5年的经营情况表，从表中可以看出，收入在2016年至2019年期间有所增加，但在2020年明显下降。虽然保利地产的收入在业内仍处于较高的水平，但与上年同期相比，2020年的收入却出现了明显的下降趋势，企业管理者和投资者应对此变动引起高度重视，因为收入对于房地产企业的发展是非常重要的，其资金来源主重要的方式就是依靠销售收入。但从各年的净利率来看，均维持在11%—14%之间，这说明保利地产在成本控制方面做得很到位，这也是其在行业中一直处于领先地位的缘由之一。

总之,在房地产行业市场低迷的情况下，保利地产虽然营业收入有所波动，但尚能使净利率维持在平稳状态，且净资产逐年递增，这表明其财务状况总体来说是好的。但也能发现一些问题，比如2020年的收入明显低于前一年，这些无法逃避的问题导致了集团将面临的财务风险，所以企业应该重视这些问题所带来的隐患。

二、基于现金流量的保利房地产集团财务风险识别

（一）现金流量的经营活动财务风险识别

1、营运能力分析

正常情况下，房地产行业中，所面临的经营风险主要包括工程建设带来的风险和项目开发带来的风险。保利地产的这些风险显然无法通过定量来分析，但在正常运营中却不可避免，从理论上，可以通过观察运营情况来分析其运营能力，如表2-1所示。

表2-1保利房地产集团2016-2020营运能力情况

表2-1为保利地产近5年应收账款及存货的周转情况，直观上来看，存货周转率在2016至2020年变动不大，但整体水平依旧不高，通过查阅相关数据后得知，是因为响应了政府的去库存政策导致。上述的数据说明，保利地产2016-2020年的营业额保持在一定水平，应收账款周转率从2016年的43.85下降到2018年的38.03，两年持续下滑，此项数据波动在很大程度上表明集团应收账款管理能力不强，很可能有较多的坏账，从2019年开始，应收账款周转率大大提升，说明企业经营管理层重视了前两年经营中出现的管理问题，在很大程度上提高了经营管理水平，运营能力得到了改善。

2、盈利能力分析

表2-2保利房地产集团盈利能力情况

表2-2描述了保利地产的盈利能力，根据对其2016-2020年净资产收益率的总体了解，净资产收益率在过去五年内先是迅速下降，后又缓慢上升，说明对投资者的回报程度由2016年—2019年逐年减弱，从2020年开始加强。总资产净利率一直维持在4%左右，总体看来水平较低，表明该集团的盈利能力较弱，随之也影响了市场竞争力和发展能力。影响企业盈利能力的因素有很多，比如说产品售价下跌，原材料价格上涨，而产品售价未能同步上调，生产效益下降或开工不足，管理费用财务费用上升等，这些都很考验公司管理层的应对，也是一些企业发展壮大过程中必须要解决的问题。

3、发展能力分析

在运营过程中纯现金流量的增加程度可以用来体现保利地产运营过程的可持续发展能力。通过分析不同报告期的数据，可以了解保利地产的增值能力。在融资过程中，可以通过净现金流量的增长情况来体现出企业的融资能力，我们可以得出该企业是不是能够获得更长远的资本的结论。

表2-3保利房地产集团2016-2020年发展能力情况

表2-3描述保利地产的发展能力，从表中可以看出，该企业在运营过程中净现金流量增长程度不稳定，最低水平是2016年的-415.36％，一年后增长到7.22%，经营中净现金流量的大幅波动将使保利地产面临经营风险。在相同的情况下，融资活动中净现金流量的增长率波动较大，融资难度将会增加。2020年净现金流增速最低，为-694.96%，2017年最高，为59.05%。根据其他查阅数据显示，保利地产2017年获取现金的主要渠道是借款，这说明集团资金严重短缺。毫无疑问，资金链问题将会限制集团未来的发展。2018年、2019年、2020年筹资活动现金流增速均为负数，说明融资形式的变化将使保利地产面临更大的资金风险。

（二）现金流量的投资活动财务风险识别

房地产公司存在着很多不确定的因素，这些因素会导致交易达不到预期的结果，由此便会对公司整体的获益和偿还债务的水平产生很大影响，即投资风险。从2016到2020年保利房地产的投资收益状况进行分析，对该集团的投资风险做出全方面的了解，情况见表2-4。

表2-4保利房地产集团2016-2020各年度投资及其收益    单位：万元

根据表2-4，可以得出结论，近五年来，在保利房地产投资状况中，长期股权投资额呈现逐年增加的趋势，说明经营管理层很看重投资活动，但是结合该集团的年报来看，我们可以发现，长期投资状况不稳定，经常发生变化，从表中还可以看出，企业的投资收益波动也比较大，而且没有一点儿规律。数据的频繁变动，说明保利房地产在投资决策中的不确定因素较多，这也隐含着集团将承担较大的投资风险。

三、基于现金流量的保利房地产集团财务风险防范

（一）基于现金流量的经营活动财务风险防范

通过分析其经营活动，可知保利地产的盈利水平和未来发展能力，现金主要来自于经营活动，进而更能看出该集团的“自我造血能力”。普遍来讲，企业在经营活动中的现金流量和该企业的市场竞争能力有重大关系，通过在经营活动中的现金流量，可以看出该集团的财务在灵活方面所表现出来的能力，而财务的灵活能力在资本风险防范方面会产生很大的影响。除此之外，整体库存的存储量和产品销售情况也会对企业经营活动中的现金流量产生较大的影响。因此，对于商业活动，保利地产应主要从以下两个方面入手，进一步防范财务风险，一方面，由于库存存储量较大，所以应该打开销路、尽快销售产品，营销部门需做好一切准备工作，拿出一套最有效的营销方案，提高销售水平。市场部门根据市场考察情况和该企业自身的发展情况，可以采用SWOT分析方法，寻求集团商品在市场中的竞争优势和最佳卖点。如果能够准确的对产品进行定位和定价，这将对企业的销售考量和创新发展产生积极的影响。可以从部门、区域和个人三方面将销售总额分割，为了提高个人的营销主动性，对他们进行物质方面的奖励，针对已经做完的项目，必须对库存的商品进行整体的考虑，根据地理位置及综合配套情况，对周边需求群体的消费能力做进一步的调研，从而对产品的价格做出新的判断，进一步推动商品的销售。另一方面，应该减少对土地的存储，集团在这一领域投入了大量资金，但增速放缓并不意味着它不保留土地，在购买土地时，应充分考虑供求关系、地方政策，再结合自身的综合实力及投资习惯来决定土地的储备量，存货的利率转换和土地的储备量关系密切，想提高收入的转化水平，就必须要减少对土地的储备量。

（二）基于现金流量的投资活动财务风险防范

保利地产在整个实业投资项目中各个环节都得到了严格地实施，其中包括可行性的研究、项目实施状况与现场的监测检查。在决策的全过程中，要求决策者必须严格按照预订流程执行，科学决策才能把失误所带来的损失降到最低。首先，需要明确投资目标方向，把握好投资机遇，集团在选择投资行业时，应将行业门槛不高、不存在垄断情况、发展势头乐观的行业作为首选，这就要求集团自身能识别大量的另类投资行业，获得足够多的有用信息，才能将符合条件的行业甄选出来。若想要有效规避风险，就要对自身的情况和市场的需求有充分的了解，这样才能准确预测进入行业以后可能出现的种种情况，包括客户群体、供求关系、投资回报率等。其次，结合自身现金流的实际情况，理智参与投资。投资项目是否能带来可观的利益是衡量投资项目成功与否的标准，体现在投资活动产生的现金流量变动中。

另外，在完成地产投资、且现金流充裕的情况下，集团还可以进行资本投资。

若想规避产业投资带来的风险，可以从以下几个方面入手：一方面，要分析投资环境，对市场利率、行业特征、通货膨胀等进行分析。因为保利地产属于资本市场范畴，所以分析和预测利率是不可避免的，若利率上涨，股市就会出现供过于求，这时，购买股票应该成为保利地产的选择。明确集团所投资的企业在行业中处于什么地位，是保利地产在做出投资决策时必须考虑的问题之一。另一方面，巧妙通过投资组合来减少风险，选择一组关联性不大的投资建立成投资组合，从而实现投资的多元化，以达到分散投资风险的目的。

（三）基于现金流量的筹资活动财务风险防范

在实践中，保利地产主要从三个方面防范债务融资带来的财务风险：首先，我们需要保持合理的债务结构，为使债务到期结构不持续波动，就要以集团的资产结构为依据来调整集团负债的长短期比例，并以运营过程中的集团资金需求为依据来决定贷款需求量，也就是说，长期借款用于长期项目，而短期借款就用于短期的项目。保利地产已是一个发展成熟的房地产上市公司，由于集团的短期偿债能力呈下降趋势，集团应适当减少短期借款，而应在融资时尝试着使用长期借款的方式。其次，保证债务利率结构的科学合理性，从保利地产的角度来看，应结合集团当下的运营情况，再决定是选择浮动利率贷款还是固定利率贷款，若是企业的运营情况不错，能获得足够的现金流来偿还到期债务，那就应当选择浮动利率。最后，维持债务来源结构的科学合理性，银行贷款、商业信贷、债券发行是保利地产的三大主要自资金来源，不一样的融资方式，所产生的成本差距很大，带来的风险也不一样。最容易获利的是商业信贷，周期短，但成本高，银行贷款是购买小型设备的最佳方式，公司债是保利地产筹集大量资金的理想选择。不管选择哪种融资方式，都必须确保债务来源的结构合理，根据不同的使用目的选择最优的融资方式，才能降低融资活动带来的财务风险。

结语

本文从保利地产的财务状况和将面对的风险角度描述，并研究分析了其在2016至2020年间的财务报告，初步推断出:首先，有关销售和采购的风险是保利地产在商业活动时要面对的主要财务风险。整体来看，应收账款周转率显著地下降，存货周转率也不高，经营能力弱。集团总资产净利率5年来平均约为百分之四，总体水平不高，这表明保利地产的总资产营运能力不高。要想改变发展战略，投入精力研发高利益的产品是应首选，还应该减少土地的使用面积，而使土地储备充足。其次，在投资活动中，有关产业投资和资本投资的风险是保利地产主要面临的财务风险。目前我国房地产业厮杀激烈，保利地产在近几年为了获得更多的市场，走上了“国际化”的道路，扩张目标是使其不仅在中国名列前茅，而且在世界上也享有良好的声誉。然而，保利地产的投资项目及投资领域相对集中，这样一来，风险就比较聚集，同时，过大的对外投资规模可能会带来较大的投资风险。对保利地产的投资结构进行分析可以发现，其在国内市场的长期股权投资占比较大，而长期股权投资很容易受到很多外界因素的影响，若是受到不利因素的影响时，将会带来致命的打击。为防范资本投资风险，一方面应分析资本投资环境，另一方面要通过证券投资来分散风险。最后，保利地产在融资活动中，在债权融资、股权融资、利润分配等方面面临着一定的财务风险。保利房地产近年来的企业发展现金流来源中，大多是依靠筹资活动带来的，这存在较高的融资风险，这种模式显然不是长久可取的。经营活动净现金流增长率不稳定，短期偿债能力较弱，企业的运营活动净现金流无法偿还现实债务，需要其他方面产生的现金流帮助才能满足运营需求，这明显是不科学的。倘若融资失败就要面对资金流断裂的风险，保利地产应对自身的资金需求及不同的融资成本进行分析，确定科学的融资规模，确立集团的最佳资本结构。

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