近几年来，伴随着社会经济的飞速发展，不动产登记在我国各个行业中都受到了高度重视，主要原因是不动产登记可以保障人民的合法权益，避免因产权归属问题而带来的经济损失。通过对集体土地上不动产登记中存在的问题进行深入分析，能够提出科学合理的改进意见，从而提高集体土地上不动产登记的整体质量。

一、有关房屋超建部分的集体土地上不动产登记申请问题

在建筑工程中，经常会出现违规加层、扩建等违规行为，造成实际建筑面积超过规划批准面积，而超出部分又不能按规定登记。由于实际建设项目与土地审批程序中规定的内容不符，给集体土地上不动产登记工作提出了很大的挑战^[1]。《城乡规划法》规定，如果房屋的层数和面积超过了规划许可范围，就必须及时整改，如果不能按时整改，就必须拆除。对于房屋超建部分的不动产登记，工作人员一定要对这些问题的成因有充分的了解，然后做出合理、有针对性的处理方法。首先，要及时补办与超期建设有关的手续，并按照业务办理流程，确保资料齐全。其次，对不能办理的超建房屋，由不动产登记人员到现场实地考察，在合法土地范围内登记房屋建筑，对超出规定范围的房屋建筑不予办理^[2]。

二、有关房地产权利人不一致的集体土地上不动产登记问题

（一）申请审批的建房人与土地使用权人不一致

在不动产登记中，建房人和土地使用人不一致的情况比较普遍，要充分了解这一情况，并采取合理的措施来解决这一问题，才能确保不动产登记工作的顺利进行。具体来说，就是要贯彻房屋所有权人和土地使用权人一致的原则，否则就拒绝办理不动产登记。同时，不动产登记工作人员对一些建成后房屋的登记业务也要充分考虑，要求建房人与土地使用权人沟通，通过正常程序取得土地使用权，才能按规定办理不动产登记的业务。在确保建造者与土地使用人为同一人后，才能受理不动产登记申请，登记申请人的相关信息^[3]。除此之外，因为在不动产登记工作中存在着很多的争议问题，所以不动产登记工作人员一定要做好事前的信息确认工作，确保建房人和土地使用人之间签订了书面协议，为后续工作的顺利开展提供了便利。

（二）不动产登记的房屋所有权人与土地使用权人不一致

在开展集体土地撒花姑娘不动产登记工作时，经常会出现登记簿中的房屋所有权人与土地使用权人不一致的情况，这就造成了不动产登记工作中的纠纷和矛盾较多，严重影响了不动产登记工作的整体效率。为了减少这一问题，在进行不动产转移登记时，必须由土地使用权人和房屋所有权人同时提出申请，并与授权人进行沟通，三方达成协议后，才能进行不动产转移登记。当不动产登记申请人使用有关的法律文书来进行产权登记的时候，在遇到土地使用人不同意的情形时，应该根据国家的法律规定或者法院的协助执行通知来进行操作，以保证不动产登记工作的合法性，避免损害到其中一方的合法权益^[4]。为防止出现不必要的争议与冲突，对已进行统一登记的土地，应将其登记在案。

三、有关租赁土地的不动产登记问题

从我国过去的土地使用情况来看，很多建房人都是在租赁土地上建造房屋，这使得不动产登记存在着较多的隐患，很容易出现房屋所有权人与土地使用权人不一致的情况。租赁土地指的是以租赁的方式从其他土地使用人或政府、村委会获得一定期限的土地使用权，租期从两年到十几年都有可能。由于这些租赁土地上的房屋建设符合国家法律法规，并经政府职能部门审批。所以，不动产登记的申请不能被驳回，必须对有关信息进行审核，确认土地出租方、土地所有权人、土地部分规划许可证书的内容相符后，才能为申请人办理不动产登记。租用土地的房屋，如果已经进行了登记，则需取得使用土地的所有者和相关部门的批准，方可进行不动产登记。

四、有关虚假村镇工程的不动产登记申请问题

从目前我国集体土地不动产登记的工作情况来看，各个部门的管理比较混乱，容易出现多头管理的情况，而且各个部门在监管方面投入的力度也有很大的差别，执行的审核审批标准也各不相同，各项工作的质量很难得到保证，还可能出现信息资料丢失的情况。同时，在建设过程中，由于多次出现了房屋建成后重新审批的现象，使得实际建筑面积与批准面积不符，给不动产登记带来了不利的影响。为了解决虚假的不动产登记申请问题，需要在检查申请人提供的证书之后，与相关单位展开沟通，将申请人提供的证书与单位留存的证书进行对比，从而规避不动产登记的风险^[5]。如果申请人对不动产登记机关拒不认可，则可由法院作出鉴定。同时，如果申请人能提供相关审批部门出具的证明材料，则可认定该证明为有效证件。

结束语：

综上所述，目前在我国集体土地上不动产登记工作中，仍然存在着一些问题，这使得不动产登记工作的质量得不到保障，还容易引发各种纠纷，这不仅影响了不动产登记工作的正常进行，也容易对相关权利人的合法权益造成损害。因此，要对这些问题的产生原因有充分的认识，充分发挥监管部门的职能，保证审批标准的严肃性，并采取有针对性的处理措施，从而推动不动产登记工作的顺利进行。

参考文献：

[1]黄玲.集体土地上不动产登记有关问题的思考初探[J].大科技,2020(39):245-246.

[2]杨倩.浅析集体土地上不动产登记有关问题[J].砖瓦世界,2022(11):217-219.

[3]卢凤军.集体土地上不动产登记有关问题的探讨[J].中国市场,2018(23):45,53.

[4]李清仁.集体土地上不动产登记有关问题研究[J].低碳世界,2018(8):366-367.

[5]范茂兴.集体土地上不动产登记有关问题的研究[J].商品与质量,2020(7):247.