引言

在我国公证民事业务中，不动产委托公证因涉及房产买卖、抵押、继承等重大财产处分，始终占据核心地位。据行业统计，此类业务占委托公证总量的62%以上，且随着“带押过户”等政策推行，年增长率达15%。不动产委托公证作为公证机构的传统服务项目，在公证实务中仍存在一些操作上的差异。有的公证机构存在“过度谨慎拒办”与“审查宽松失察”的两极分化：部分机构因忌惮风险拒绝合法委托申请，部分则因审查疏漏引发权属纠纷^[1]。2017年司法部“五不准”措施与2025年修订的《公证程序规则》，均凸显对该领域规范的强化。在此背景下，厘清风险本质、构建科学规避体系，成为公证行业高质量发展的关键命题。基于上述背景文章对不动产委托公证的风险进行分析，并针对性提出规避措施。

一、不动产委托公证的核心内涵与法律定位

（一）概念界定与业务范畴

不动产委托公证是指公证机构根据自然人、法人申请，证明委托人授权受托人办理不动产相关事务的意思表示真实、合法的活动。其适用场景涵盖三类：一是交易类委托，如售房、购房、抵押等；二是管理类委托，包括出租、查询登记信息等；三是非民事行为委托，如纳税申报、诉讼代理等。此类公证的核心价值在于通过专业审查，将单方授权行为转化为具有公信力的法律文书，降低交易相对方的信任成本。

（二）法律依据与执业原则

《公证法》第二十五条确立了不动产委托公证的地域管辖规则，允许当事人选择住所地、不动产所在地等多地申办，此处“可以”的授权性表述赋予当事人选择权，但需以不违反专属管辖为前提。2025年《公证程序规则》第二十三条进一步明确审查义务，要求公证机构对身份真实性、意思表示完整性等事项进行实质核查，对存疑事项需补充材料或集体讨论。这些规定构成风险防控的法律基^[1]2。

二、不动产委托公证受理审查中的主要风险

（一）受理阶段的程序风险

1、执业区域适用偏差

公证执业区域是司法行政机关依据相关法规，对公证机构执业地域范围的明确划定。它确保了公证机构在规定的区域内受理公证业务，维护了公证服务的规范性和专业性。但是部分公证机构对地域管辖规则存在误读：一类将“不动产所在地优先”绝对化，拒绝当事人在住所地申办的合法申请；另一类则突破地域限制，受理无关联的异地委托，违反《公证法》对执业区域的规制初衷。如某公证处受理跨省售房委托，因无法核实不动产实际状况引发后续纠纷。

2、特殊情形受理失范

在抵押不动产委托售房领域，存在“全项委托”争议：有机构机械适用“五不准”规定，拒绝将提前还贷、注销抵押等关联流程写入委托书；反之，部分机构未审查贷款清偿约定，直接办理包含“垫资还贷”条款的委托，导致委托人债务风险。此外，对“单独所有”不动产的审查存在漏洞，仅依据产权证登记而忽略婚姻状况与购房时间，引发夫妻共同财产纠纷。

（二）审查环节的实质风险

1、合同审查缺位导致权责模糊

当前部分公证机构存在“重委托文书、轻基础合同”的倾向：对未签订房屋买卖合同的售房委托，未要求明确最低售价与付款方式；对委托贷款购房，未核查借款合同是否确立夫妻共同债务，仅以“单方意思表示”为由简化审查，为后续履约纠纷埋下隐患。

2、行为能力与意思表示审查疏漏

民事行为能力评估存在形式化问题：部分公证员仅以“能言语交流”判定行为能力，未通过认知测试、病史核查等综合评估。如某公证处为健忘症老人办理售房委托，因未要求医疗鉴定导致委托无效。意思表示真实性审查亦存短板，对“假买卖、真赠与”等规避税费的委托，未识别隐藏动机；对子女陪同办理的高龄委托人，未单独问询核实真实意愿。

3、产权归属认定偏差

不动产取得时间核查不精准：以产权证登记日期替代实际购房时间，导致婚前按揭房婚后共同还贷部分的权益认定错误。婚姻状况审查不全面，未核查完整婚姻记录，如忽略当事人前次婚姻中不动产的分割协议，引发前任配偶的权属主张。对继承取得的不动产，未以“被继承人死亡时间”界定取得节点，导致遗产分割争议^[3]。

（三）实务操作的合规风险

非民事法律行为委托的公证处理存在规范缺失：部分公证处对纳税申报、诉讼代理等委托，仍套用民事法律行为的公证格式，援引《民法典》第一百四十三条进行效力证明，忽视此类行为的行政属性与程序要求。如委托纳税公证中，未注明“代理人权限不得超越税法规定”，导致委托人承担超额纳税责任。

三、不动产委托公证的风险规避路径

（一）构建标准化受理审查体系

为精准筑牢不动产委托公证风险防控的第一道防线，构建标准化受理审查体系需从执业边界厘清与核心要素核查两方面发力，通过明确操作规范、细化核查维度，既保障公证机构依法执业，又切实维护当事人财产权益。依据《公证法》第二十五条制定的《地域管辖指引》，需清晰界定“不动产所在地优先、其他地点补充”的适用场景，对异地委托业务，通过“异地公证机构协助核实”机制精准确认不动产实际状况，避免因地域信息不对称导致的审查疏漏；针对抵押不动产委托售房这一高频争议场景，推行“贷款清偿承诺+提存保障”模式，要求当事人提交银行同意售房的书面证明，并将售房款中的贷款部分提存至公证账户，实现“过户与还贷同步”，鲁北公证处通过该模式办理147件“带押过户”委托且保持零纠纷率，充分印证了该机制在平衡交易效率与风险防控中的有效性。同时，为精准认定不动产产权归属，需建立“三维权属认定法”，以《商品房买卖合同》《公有住房出售合同》等原始文件锁定不动产实际取得时间，依托婚姻登记系统查询记录核查取得期间当事人的婚姻状态，结合财产约定公证或离婚协议明确权属分割情况，形成完整的权属核查链条；针对不动产权证书标注“单独所有”但实际取得于婚姻存续期且无财产约定的特殊情形，需强制要求配偶到场签署《知情同意书》，并将相关材料录入公证系统备案，通过多环节把控，彻底规避因产权认定偏差引发的夫妻共同财产纠纷，确保受理审查环节的合规性与准确性。

（二）强化实质审查的深度与精度

实质审查作为不动产委托公证风险防控的核心环节，其深度与精度直接决定委托行为的合法性与有效性，需从基础法律关系核验与当事人主体适格性评估两方面双向发力，破解“重形式、轻实质”的审查困境。对处分类不动产委托，需建立“合同+委托”联动审查机制，实行“基础合同前置审查”制度：已签订交易合同的，重点核验合同中房价、付款方式、过户期限等核心条款与委托书授权内容的一致性，避免委托权限与合同义务脱节；未签订合同的，由公证员根据交易场景指导当事人拟定《交易要素确认书》，明确最低售价、资金监管方式、违约责任等关键内容，从源头杜绝“空白委托”引发的履约风险，为提升审查标准化水平，可参考鲁北公证处经验，开发涵盖售房、抵押、继承等12类场景的合同审查模板库，实现审查要点的全面覆盖。同时，为精准把控当事人行为能力与意思表示真实性，需完善行为能力与意思表示评估体系，制定《民事行为能力审查细则》，对70岁以上高龄群体、重疾患者等特殊人群，明确要求提供近3个月内由二级以上医院出具的医疗认知评估报告，确保行为能力判定的科学性；推行“双人问询+全程录像”制度，对子女、亲属陪同办理的委托人，单独安排密室问询环节，详细核实委托意愿是否自主真实，避免受他人干预；针对“假买卖、真赠与”等规避税费的可疑委托情形，通过核查银行资金流水、亲属关系证明、过往交易记录等辅助材料，穿透识别隐藏的交易目的，对确认存在风险的，及时出具《法律风险告知书》，明确告知当事人虚假委托的法律后果，切实保障委托行为的真实性与合法性。

（三）依托技术赋能优化防控手段

在数字化转型背景下，技术赋能已成为破解不动产委托公证中信息不对称、异地核验难、风险缓释不足等痛点的关键抓手，通过构建数据互联体系与创新工具应用，既能提升审查效率，又能从技术层面加固风险防控屏障。为打破传统审查中信息孤岛、提升异地核验效率，需重点搭建跨部门数据联办平台，主动对接不动产登记、婚姻登记、银行等核心数据系统，实现“一窗受理、数据共享”的协同模式，如鲁北公证处通过与当地不动产登记中心系统直连，公证员可实时在线核查不动产产权登记、抵押存续状态等关键信息，不仅将人工核验误差率降至最低，还使整体办理效率提升40%；针对异地委托中当事人身份真实性与意思表示完整性难以确认的问题，进一步开发远程“公证签”系统，依托人脸识别、活体检测等生物识别技术精准核验当事人身份，同步在线生成电子笔录与加密签名，彻底解决异地委托中“人证不符”“代签冒签”的核验难题。与此同时，为强化委托交易中的资金与履约安全，需创新风险缓释工具的应用，重点推广公证提存机制在委托业务中的场景化落地：对售房委托业务，将购房款全额或核心比例资金提存至公证专用账户，待不动产过户手续完成且无权属争议后，再向委托人划转款项，确保交易资金安全；对抵押不动产委托业务，将抵押权人出具的同意售房函与公证提存证书进行关联绑定，明确提存资金中用于清偿贷款的比例与划转路径，保障资金用途合规。德州市通过财政补贴方式实现公证提存“零收费”，既大幅降低当事人交易成本，又通过制度与技术结合的提存模式强化风险防控，该实践有效平衡了效率与安全，具备在全国范围内推广的现实意义。

（四）完善制度保障与行业监管

制度保障与行业监管是不动产委托公证风险防控的根本支撑，唯有通过健全操作规范明确行为边界、完善监管机制强化执行约束，才能将风险防控要求贯穿公证全流程，确保制度落地见效。为实现操作规范的统一化与精准化，需依据《公证程序规则》第二十六条制定《不动产委托公证操作指引》，重点区分民事与非民事法律行为委托的公证格式差异，针对纳税申报、诉讼代理等非民事委托，明确在公证书中标注“仅证明委托人签名真实，委托行为效力需依据相关行政或诉讼法律规定判定”，从格式层面杜绝越权证明风险；同时为应对重大复杂案件的高风险特性，建立集体讨论制度，对标的额超500万元的大额不动产委托、高龄当事人或限制民事行为能力人申办的委托等案件，要求由3名以上资深公证员联合审查，通过多维度研判降低个体审查偏差带来的风险。在规范操作的基础上，全流程监管与追责机制是保障制度落地的关键，需构建“事前培训+事中抽检+事后复盘”的闭环监管体系：事前定期开展专项培训，聚焦《民法典》婚姻家庭编中产权归属认定规则、不动产登记最新操作规范等核心内容，提升公证员专业审查能力；事中每季度按10%比例随机抽检案卷，重点核查实质审查记录是否完整、关键信息是否核验到位，及时纠正不规范操作；事后对引发纠纷的案件启动责任倒查，分析风险产生的流程节点与人为因素，并将结果纳入公证员年度执业考核，强化责任意识；同时推广“公证责任保险”制度，通过保险机制分散执业风险，在公证机构出现过失时，确保当事人合法权益能得到及时补偿，形成“规范操作—严格监管—风险兜底”的完整保障链条^[4]。

结语

不动产委托公证的风险防控本质是平衡“公信力维护”与“服务便利性”的过程。当前，随着“带押过户”“远程公证”等新型业务的普及，公证机构面临的风险场景更趋复杂。唯有以《公证法》《公证程序规则》为依据，通过标准化审查流程筑牢基础，以数据联办与提存机制强化技术支撑，用全流程监管压实责任，才能实现“风险可防、权益可保、服务高效”的目标。未来，还需进一步推动跨部门数据共享、完善非民事行为委托规范，让不动产委托公证真正成为财产流转的“安全锁”与民生服务的“便民窗”。

参考文献

[1]徐鑫.不动产登记公证中的法律风险防控机制研究[J].法制博览,2025,(14):112-114.

[2]薛颖.公证在不动产登记中的作用[J].中国公证,2025,(01):45-47.

[3]雷威威.不动产登记中公证介入的法律审视与反思分析[J].法制博览,2024,(16):91-93.

[4]何晶.公证制度在不动产登记中的合理运用[J].法制博览,2023,(22):109-111.

作者简介：匡大同（1966．5．14--），男，山东胶州人，汉族，大学本科学历，大同市御诚公证处科长，二级公证员，山西省大同市大同市御诚公证处，研究方向：公证业务。