随着我国城镇化政策的提出和不断完善，新型城镇化的发展将成为未来经济可持续增长的重要驱动力，在这些行业中，房地产业是不可忽略的，它是我国的基础性、先导性甚至支柱性行业，是我国经济发展中的一个重要环节。当前，我国政府对商品房和工业用地等不动产的审批制度进行了一定程度的放宽，同时，不动产登记制度也在进行着新一轮的改革。在此背景下，房屋、林地、土地、草地等登记的职责与内容将被全面合并，这无疑加大了我国测绘房地产的管理难度，使得测绘房地产的界定更加清晰。所以，随着房地产登记制度的改革，房地产测绘与管理系统的战略性技术运用将会发生变革。

1.房地产测绘概念

在实际操作中，不动产测绘指的是对建筑的每一层、每一单元类型进行整体测绘，它给不动产登记工作带来了很多的帮助和便利，推动了不动产测绘在不动产登记中的重要作用。有关部门利用相应的测绘技术，对房地产的位置、结构等资料进行了精确的理解与掌握。不动产测绘在应用范围广的同时，也带来了很多与不动产测绘有关的问题。所以，在进行不动产测绘时，工作人员要充分利用不动产测绘资料，建立与之相适应的建筑物模型，既能给居住者带来方便，又能对不动产测绘资料有一个比较准确的认识。与此同时，为了对房地产测绘工作的质量和效率进行优化，工作人员在进行房地产测绘前，有必要对被测用户的权利和时间进行把握，从而获得明确的承认权，保证房地产的合法性，并且要符合有关的法律和制度，这样才能更好地开展房地产测绘工作。

2.不动产登记的重要性

(1)不动产登记是一种资源优化分配的方式。该制度的实施，不仅不会对房地产市场的流动性产生抑制作用，反而会对房地产市场主体的利益带来更大的保障。由于没有注册的不动产不能流通，买卖不安全。加快不动产登记工作，健全相关法律法规，是保障房地产产权安全，保障房地产市场交易合法性，促进房地产经济健康发展的重要举措。(2)提供充分的资料和资料。不动产登记是一种对土地、环境和资源等多方面进行测绘和研究的重要手段。在此基础上，提出了房地产开发与城镇空间布局相协调的新思路。同时，这也是控制房地产市场所必需的。房地产登记制度的作用很多，而房地产登记制度的主要作用之一就是对房地产价格过高的现象进行有效的控制，从而对房地产市场进行宏观调控。(3)空间信息的获取容易。不动产登记通常都是通过数据输入、图形展示等形式来实现的，这样可以更直观、更准确地向不同的主体反映出不动产的有关信息。随着科技进步，地物数据已由手工测绘转变为光学测绘。通过对城市地理位置、空间布局和水文环境的监测，可以得到更为精确的数据，从而有效的保障了房产信息的准确性。在房地产业中，不动产登记制度并非必然带来经济利益的降低，而更多的是以产权与财产权的保护为重点。登记行为是不动产中空间信息的一种体现，它具有一种具有很强实践性的法律特性，能够有效地保护产权人的合法权益。不动产登记制度对于我国房地产市场的发展也起到了积极的作用。这不仅可以提高二手房的供给，还可以有效地降低空置房屋的数量，对土地资源进行合理的规划，让它们可以充分发挥出最好的社会价值，更好地为公众服务，推动企业的健康发展。

3.房地产测绘管理体系发展现状

3.1测绘成果审核形式不成熟

当前，我国不动产测绘工作都是由政府监管，政府对土地具有法律上的绝对控制权。在测绘完成后，所有不动产项目都会通过政府审核，并列入政府财产登记，作为财产保护的一份子。但是，在当前我国全面开放的不动产、土地测绘市场条件下，政府对于测绘结果的审核工作还不够完善，总体表现也不够突出。这就造成了有关部门在测绘过程中存在着投机取巧，造成了测绘成果与实际情况不符的现象。地形图的真实性值得商榷。不动产登记部门在发现该问题时，经常要对已有的房屋进行复测，并对已有的房屋面积进行再划分、再计算，这不仅造成了房屋权属测绘的巨大成本，也给老百姓带来了很大的损失。究其根源，还是政府对测绘结果审核工作的不完善、不重视。

3.2房地产测绘收费标准不规范

当前，不动产测绘行业存在着严重不规范问题，很多测绘单位都是按照当地物价部门规定的价格进行测绘，也就是政府定价。但是，在传统的住宅建设中，涉及到的建筑图纸数以百计，并且涉及到大量的变更通知。在具体的测绘工作中，要对每一栋建筑物、每一户人家、每一条边沿都要认真地测绘与核实。所以，这样庞大的工作量，和房地产测绘的费用是不成比例的。按照《测绘法》的有关规定，在确定不动产测绘费用之前，必须对已经测绘完毕的不动产测绘结果进行复测。但是，政府认为，某些企业的测绘数据、分布方式等方面，可能会出现一些隐藏的问题，从而引起政府与企业的争议，进而引发诉讼、赔偿等问题，使测绘企业蒙受巨大的损失。

3.3现行测绘测绘规范有偏差

现在，市场上有很多的开发项目，很多项目都有“买一层送一层，还有大露台”的口号。此外，也有一些特定的广告口号，比如“主力户型99.9㎡，可扩容105㎡成为舒适三居室”等，很容易打动消费者，但从房地产测绘专业的角度来看，这些宣传常常是有漏洞的，它们利用了消费者不懂测绘专业知识的漏洞，钻测绘规范的大漏洞。根据《房地产测绘规范》，各个省市针对不动产房屋测绘都颁布了全新的实施细则，尤其是一些新型建材的使用，使建筑形态呈现出一种多元化的发展态势。但是，对于诸如飘窗、露台等的详细测绘，目前的测绘标准并未对此进行规定。在《房屋建筑面积测算实施细则》中，也只是笼统地提到了这个概念，因此，那些吸引顾客的广告，都是为了寻找一个可以利用的空隙，用赠送来掩饰房子实际面积被低估的问题。

3.4测管分离管理模式严重存在

目前，我国不动产测绘管理体系中，测绘方式存在着较大的脱节，测绘的组织结构不完善等问题。当前，在很长的一段时间里，房地产登记工作一直处于比较零散的状态，房地产测绘系统也不完善，造成了测绘和管理的脱节。总之，目前我国的不动产测绘工作还没有真正走上市场化的道路。目前，我国的不动产测绘工作还没有建立起一个相对公平、公开的市场竞争环境，这是我国不动产测绘工作面临的主要问题。这就造成了部分房地产测绘公司由于其自身的特殊性，在一定程度上对其进行了市场竞争，造成了一定程度的负面影响。总体而言，测绘人员的业务素质参差不齐，测绘结果的质量较低。

4.不动产登记中房地产测绘中的运用

4.1数字摄像测绘技术

传统的测绘手段是航拍法，这种方法既有其优越性，又存在着诸多不足。我国国土面积大、地形复杂、地势险峻，使得不动产测绘的任务越来越重。单一的航拍技术已经无法满足现代化的测绘要求，而且还会产生很多与之有关的问题。当前，我国的信息化水平在不断提高，数字化技术也在日益成熟和完善。该系统具有成像能力强、速度快等优点，可有效地解决常规航空成像技术存在的问题。采用信息测绘技术获得相关的土地权属图，具有很好的地籍特征，尤其是在大规模的测绘条件下，极大地降低了测绘的难度，有助于持续提升测绘工作的效率。

4.2计算机和辅助绘图技术

虽然其精确度很高，但是智能全局测绘工具仍然不能满足大规模应用的要求。在区域地籍测绘、房地产测绘等领域，计算机及辅助测绘技术已经起到了很好的辅助作用。借助智能化的测绘设备，我们能够迅速地完成大规模的测绘工作，并且能够从根本上解决有关的问题，并对成本进行控制。

4.3房地产测绘为不动产登记提供数据

在进行不动产登记时，由有关人员提供有关资料，其中包括完整、可靠的不动产测绘资料，以保证资料的正确性、唯一性。但是，在实际应用中，由于需要对具体的测绘资料进行分析，进而发展出专用影像，这给不动产登记工作带来了很大的不便。图纸中包含了精确的位置，面积，结构等信息，可以使工作人员对不动产的数据有一个清楚的了解，并可以将其直接应用。

4.4全球定位技术

全球定位技术在不动产领域的应用，已成为一项具有实际意义的技术。应用此方法可以获得国境线的数字化资料，并能较好地了解国土空间的变化，得到更准确、更可靠的结果。全球定位技术技术在工程实践中具有很强的实用性和实用性，在工程施工过程中，可以为工程施工过程中的很多测绘问题提供便利。在此基础上，采用全球定位技术技术，保证采集到的数据能够实现自动传送，极大地减少人工误差，节约人力物力，保证地籍测绘结果的完整性。在不动产的测绘中，利用全球定位技术技术，实现了对不动产的实时、精确的定位与测绘。在此基础上，利用专门的仪器与系统，进行相关图形的制作与绘制，为实现不动产测绘的信息化奠定了基础。

5.不动产登记机构改革后房地产测绘管理体系的应用措施

5.1开发不动产登记信息平台

在社会和时代不断进步的今天，信息技术在各行各业都得到了广泛的应用，尤其是在网络技术不断发展的情况下，要想让房地产测绘管理工作更好地开展，就一定要建立并利用好不动产登记信息综合平台。利用大数据处理技术，通过平台化信息管理，可以有效地提升对不动产信息的整合能力，提升房地产行业的实际管理水平，方便查询，进一步净化房地产市场运行环境，为其更好地发展打下基础。

5.2创新运用前沿的测绘技术

在房地产登记范围日益扩展的今天，传统的测绘设备已经无法满足房地产登记范围和测绘精度的要求。以航空照相、卫星定位与遥感为代表的现代科技，以数码制图与GIS为代表的传统线形制图已被替代。在城市政府要运用上述技术，取得有关资料，就必须对城市政府的层面进行整体规划与布局。在有限的测绘市场中，要想获得并合理地使用测绘资源，就必须要有相应的市场。一个统一的不动产登记机关，牵涉到一个登记机关的全部行政管辖。同时，大量的房地产管理工作也要求运用GIS及地理空间关系对房地产进行管理。这就需要测绘单位在数据格式上要符合注册管理系统；另外，对于不动产的空间位置的确定，也有赖于测绘部门对不动产进行实地取样，并对其进行准确的定位。

5.3构建有效的测绘管理模式

在这种新形势下，如何创新、切实可行的不动产测绘服务与管理模式，是摆在我们面前的一个迫切需要。在不动产测绘工程中，应成立一个统一的工作领导小组，统一组织测绘工作。此外，还将定期举行座谈会，听取不动产测绘工作小组的进度汇报，以及第三方测绘人员的测绘成果。要想进行房地产测绘，就必须保证能够及时地构建出与现实状况相适应的调整模型，并充分发挥管理机构之间的协作和沟通优势，从而保证房地产测绘项目能够顺利进行。

5.4注重测绘成果的质量管理

测绘成果的质量管理直接关系到不动产登记工作的准确性，也关系到测绘单位的生存。按照政府《房地产计量标准》、《测绘成果质量检验与验收》的有关规定，对测绘成果实行二次检查、一次验收的规定，对测绘成果进行了二次检查。测绘机构对测绘结果进行过程检查和最后检查。为适应质量控制的需要，在测绘单位中推行了ISO质量管理体系，并按照房地产测绘的质量活动的内容、过程和方法，将测绘工作分为不同的类别，将质量控制贯穿到测绘的全过程。

5.5完善测绘规范

应尽快对不动产测绘规范进行修改与完善。在此基础上，提出了一种基于对建筑物形态变化趋势的预测，并以此为基础，逐步完善其测绘方法，以保证测绘过程的可操作性及测绘结果的有效性。这就要求房地产测绘局在测绘局受限的情况下，尽快实现自己的企业规划部门的有效转变。主要的做法是，对测绘标准进行修改和完善，并构建出一套困难问题的咨询制度，保证我们能够与不动产登记部门共同努力，解决在一些机构改革之后，一些新的、不清楚的测绘标准，保证测绘管理工作的效率，有效地维护目前房地产测绘市场的绝对公平。

6.结束语

房地产测绘是与人民群众生活密切相关的一项工作，是房地产行业的一个重要组成部分。在此背景下，不动产行业对房地产测绘将给予更多的关注，并且为不动产登记奠定了基础。随着信息化的迅速发展，房地产测绘成为不动产登记领域中一个重要的组成部分。为了与快速发展的房地产业相匹配，需要当地政府对不动产行业的相关资料进行全面、准确的把握，同时也需要对不动产行业的登记工作进行更好的推进，从而使房地产测绘工作更加完善。并在此基础上，运用信息化技术，建立相应的平台，对房地产资料进行分析与处理，以达到在预防问题的同时，提高工作效率的目的。

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