引言：在房地产行业蓬勃发展的当下，项目的复杂性和不确定性不断增加。设计管理作为项目前期的重要工作，直接影响着项目的功能布局、外观形象以及成本预算。然而，在项目实施过程中，由于各种因素的影响，工程变更时有发生。工程变更若处理不当，不仅会打乱原有的施工计划，还会导致成本大幅上升，甚至影响项目的质量和交付时间。因此，研究房地产设计管理与工程变更的动态管控技术具有重要的现实意义，能够帮助企业更好地应对项目中的各种变化，提高项目的可控性和成功率。

一、房地产设计管理的重要性及现状

1.设计管理对房地产项目的关键作用

设计管理贯穿于房地产项目的全过程，从项目的规划设计到施工阶段的设计指导，都起着至关重要的作用。在规划设计阶段，科学合理的设计方案能够充分利用土地资源，优化建筑布局，提高项目的空间利用率和舒适度。例如，合理的户型设计可以满足不同客户群体的需求，提升项目的市场竞争力。在施工阶段，有效的设计管理能够确保设计意图的准确传达，避免施工过程中出现误解和错误，保证工程质量。例如，设计人员与施工团队的密切沟通可以及时解决施工中遇到的设计问题，避免因设计变更导致的工期延误和成本增加。

2.当前房地产设计管理存在的问题

目前，房地产设计管理存在一些亟待解决的问题。设计单位与开发商之间的沟通不畅。设计单位可能对开发商的市场定位和客户需求理解不够深入，导致设计方案与市场需求脱节。例如，一些高端住宅项目的设计过于追求奢华，而忽略了当地客户的实际消费能力和居住习惯。设计管理的流程不够完善。在设计过程中，缺乏有效的审核和监督机制，容易出现设计漏洞和质量问题。例如，一些建筑的结构设计可能存在安全隐患，直到施工过程中才被发现，这不仅增加了工程变更的可能性，还会对项目的安全和进度造成影响。

3.设计管理问题对工程变更的影响

设计管理存在的问题往往会引发工程变更。由于设计方案与实际需求不符，在施工过程中就需要对设计进行调整，从而导致工程变更。例如，因设计单位对施工现场的地质条件了解不足，在基础施工时发现原设计方案不适用，需要进行变更。设计漏洞和质量问题也会导致工程变更。如建筑的防水设计不合理，在施工完成后出现渗漏问题，就需要对防水工程进行重新设计和施工，增加了项目的成本和工期。

二、工程变更的原因及影响

1.工程变更的常见原因

工程变更的原因是多方面的。市场需求的变化是导致工程变更的重要原因之一。随着市场的发展和客户需求的不断变化，开发商可能需要对项目的功能和布局进行调整。例如，在项目建设过程中，发现市场对小户型住宅的需求增加，开发商可能会将部分大户型改为小户型。施工条件的限制也会引发工程变更。如施工现场遇到不可预见的地质条件、地下障碍物等，原设计方案无法实施，需要进行变更。另外，政策法规的变化也可能导致工程变更。政府对建筑的节能、环保等方面的要求不断提高，项目需要进行相应的设计调整以满足新的政策要求。

2.工程变更对房地产项目的负面影响

工程变更会给房地产项目带来诸多负面影响。在成本方面，工程变更往往会导致成本增加。例如，设计变更可能需要重新采购材料、调整施工工艺，增加了人工和材料成本。在工期方面，工程变更会打乱原有的施工计划，导致工期延误。如因设计变更需要重新进行图纸审核和施工准备，会使项目进度滞后。在质量方面，频繁的工程变更可能会影响工程质量。因为变更后的施工工艺和材料可能与原设计方案存在差异，如果施工管理不到位，容易出现质量问题。

3.工程变更对设计管理的挑战

工程变更对设计管理提出了更高的挑战。设计单位需要在短时间内对变更内容进行重新设计和审核，这对设计人员的专业能力和工作效率是一个考验。例如，在紧急情况下进行设计变更，设计人员可能没有足够的时间进行充分的论证和优化，导致变更后的设计方案存在一定的缺陷。工程变更可能会破坏原有的设计整体性。多次变更后，建筑的外观和功能可能会出现不协调的情况，影响项目的整体品质。

三、房地产设计管理与工程变更的动态管控技术

1.设计阶段的动态管控措施

在设计阶段，要加强动态管控。建立多部门协同的设计管理模式。开发商、设计单位、施工单位等相关部门应密切合作，共同参与设计方案的制定和审核。例如，施工单位可以根据自身的施工经验，对设计方案的可行性提出建议，避免在施工过程中出现难以实施的设计。加强对设计方案的评审和优化。邀请专业的专家对设计方案进行评审，从功能、成本、美观等多个角度进行评估，提出优化建议。例如，在住宅项目设计中，专家可以对户型布局、景观设计等方面进行评审，提高设计方案的质量。

2.工程变更的评估与审批机制

建立科学的工程变更评估与审批机制是动态管控的重要环节。在变更提出后，要对变更的必要性、可行性和影响进行全面评估。评估内容包括变更对成本、工期、质量等方面的影响。只有在变更的收益大于成本时，才考虑批准变更。要明确变更的审批流程和权限。不同规模和影响程度的变更应由不同级别的管理人员进行审批，确保变更的审批严谨、规范。

3.信息技术在动态管控中的应用

信息技术在房地产设计管理与工程变更的动态管控中具有重要作用。除了前面提到的BIM技术外，还可以利用项目管理软件对项目进行全过程管理。通过项目管理软件，实时监控项目的进度、成本和质量情况，及时发现问题并采取措施解决。另外，利用互联网技术实现信息的共享和沟通。相关部门和人员可以通过网络平台实时获取项目信息，进行远程协作和沟通。

结语：房地产设计管理与工程变更的动态管控技术是保障房地产项目顺利实施的关键。在房地产项目中，设计管理的好坏直接影响着项目的品质和市场竞争力，而工程变更则是项目实施过程中不可避免的情况。通过对设计阶段的严格把控，如建立多部门协同的设计管理模式、加强设计方案的评审和优化以及运用信息化技术等，可以提高设计方案的质量，减少工程变更的发生。建立科学的工程变更评估与审批机制，能够有效控制工程变更的负面影响，平衡变更带来的收益和成本。信息技术在动态管控中的应用，为设计管理和工程变更的处理提供了更加高效、便捷的手段。未来，房地产企业应不断加强对设计管理与工程变更动态管控技术的研究和应用，提高项目的管理水平和整体效益，以适应市场的发展和变化，在激烈的市场竞争中立于不败之地。

参考文献：

[1]苏延莉.房地产开发企业如何加强设计变更与工程签证管理工作[J].信息记录材料,2017,18(S1):143-144.

[2]谭鹏,刘毅.房地产项目设计阶段的成本控制与风险管理[J].工程设计与施工,2025,7(01):22-24.