引言

我国城镇化进程已逐步从“增量扩张”阶段转向“存量更新”阶段。数据显示，2024年全国城市更新投资规模达到2万亿元，涵盖旧厂区改造、老旧小区提质、历史街区活化等多个领域。与新建项目相比，城市更新规划存在一定特殊性，土地权属构成较为复杂，涉及多方利益主体，并且在历史文脉保护与开发利用之间的平衡存在一定难度。由此可见，对项目策划方法在城市更新规划中的应用路径展开深入研究，或有助于提升城市更新规划的可操作性与可持续性，具备一定的实践探索价值。

1传统城市更新规划的核心痛点

1.1目标定位有待明晰，形态与功能的平衡仍需加强

在传统规划实践中，空间设计占据主导地位，对更新片区功能需求挖掘及产业定位研究存在深化空间。例如，部分旧城区改造聚焦建筑外立面焕新，社区养老、便民商业等配套设施规划不足，居民综合反馈显示满意度仍有提升空间；部分旧厂区改造在文创园定位过程中，产业导入前期研究相对薄弱，导致园区运营初期出现一定空置现象，其功能转化成效与预期存在差距。

1.2公众参与深度不足，多元利益协同机制尚需完善

在更新规划流程中，居民、商户等主体的参与主动性尚未充分激发，参与渠道的丰富性有待拓展。以公示征求意见为主要形式的参与方式，在深度与广度上存在优化空间。部分老旧小区加装电梯规划因低楼层居民利益协调机制缺位，导致项目推进节奏放缓；部分历史街区改造在业态升级过程中，因前期商户意见征集不足，业态调整后本土商户经营成本上升，街区商业生态的延续性受到一定影响。

1.3资源统筹整合能力待提升，实施保障体系需进一步健全

传统规划在资金、土地、政策等核心资源统筹方面存在系统性优化空间。资金筹措层面，过度依赖政府财政投入，社会资本参与路径及收益平衡机制尚不完善，影响企业投资积极性；土地权属管理方面，旧厂区改造涉及划拨用地性质转换、历史遗留用地确权等复杂问题，前期权属梳理规划的前瞻性不足，导致规划审批环节出现阶段性滞后。

2项目策划方法在城市更新规划中的具体运用

2.1目标体系策划

项目策划的核心在于明确“更新为谁、更新什么、达到什么效果”，通过科学分析工具构建分层目标体系，规避传统规划目标模糊的问题。具体而言，首先采用组合分析，结合实地调研，精准识别更新片区的优势、劣势、外部机遇与风险，为“体育+科创”的目标定位提供依据；最后，针对多元目标冲突，建立“优先级排序+补偿平衡”的利益协调机制，通过“核心区文化展示+周边商业开发”实现收益平衡，既保护石库门建筑，又达成年客流量超2000万人次的经济收益。

2.2资源整合策划

城市更新需大量资源投入，项目策划通过“资源盘点-整合路径-效益平衡”的逻辑，解决传统规划资源碎片化问题：首先，建立“资源台账”对更新片区的土地资源、资金资源、政策资源、文化资源进行分类梳理，为后续资源整合奠定基础；其次，在资金整合方面，突破“政府单一投入”模式，设计“财政+社会资本+居民自筹”的组合方案，政府可申请城市更新专项债，吸引社会资本采用PPP模式、REITs模式；最后，针对土地权属复杂问题，土地整合提前策划“权属调查-矛盾调解-用途转换”路径，实现“研发+生产+配套”混合利用，容积率从1.0提升至2.5。

2.3公众协同策划

项目策划通过全周期、多渠道的参与设计，落实“公众不是被动接受者，而是更新参与者”的理念，破解传统规划公众参与形式化难题。在参与阶段，覆盖“规划-建设-运营”全流程：规划时组织“居民议事会”“商户座谈会”；建设中邀请居民代表担任质量监督员，及时纠正施工问题；运营期鼓励公众参与社区管理，依托“城市更新小程序”等数字化工具，集成需求提交、方案投票、进度查询功能。利益共享上，推出“居民持股”“商户优先入驻”等机制，像旧厂区职工以工龄折股分红超万元，历史街区通过租金减免留住80%本土商户，实现公众与城市更新共赢。

2.4风险管控策划

项目策划通过“风险识别-评估-应对-监控”的全流程设计，有效规避传统规划风险预判不足的问题。在风险识别环节，采用“WBS+风险矩阵”，将城市更新过程拆解为“拆迁-设计-施工-运营”阶段，梳理各阶段风险，其中“游客过载导致历史建筑损坏”“商户经营不善退出”为高优先级风险；风险应对时，制定“预防-缓解-转移”方案，签订“价格浮动补贴协议”；最后，通过建立“关键绩效指标（KPI）监测清单”，定期评估并动态调整，及时启动“优化材料采购方案+压缩非必要开支”，将成本偏差控制在8%以内。

3优化方向

3.1构建“策划-规划”协同机制

推行“策划先行、规划跟进”的双轮驱动模式，编制《城市更新策划与规划衔接技术标准》，从制度层面明确策划成果向规划转化的路径与规则。将策划阶段提炼的“弹性需求”转化为规划的“弹性管控条款”，允许不超过10%的建筑面积用于文创产业发展，为片区功能迭代预留空间。同时建立跨部门协同工作小组，整合发改、资规、住建等部门资源，通过定期联席会议制度，确保策划思路与规划落地的无缝对接。

3.2强化数字化策划工具

依托“数字孪生”技术构建城市更新片区的1:1高精度虚拟模型，通过输入不同业态布局、交通组织等参数，动态模拟各策划方案对人流聚集、商业活力、环境品质的影响，为方案比选提供可视化决策依据。开发集数据采集、分析、预测于一体的“更新大数据平台”，实时监测居民消费偏好、商户经营效益、基础设施负荷等指标，利用AI算法进行趋势分析与风险预警。平台接入城市时空大数据，实现人口热力图、交通流量等多源数据的叠加分析，为精准策划提供数据支撑。

3.3完善长效运营策划

在更新规划阶段同步开展全周期运营策划，构建“前期培育-中期运维-后期迭代”的闭环管理体系。制定系统化的业态培育计划，设立专项孵化基金，对符合片区定位的新兴商户提供租金减免、创业指导等扶持政策；建立“居民-企业共管基金”，明确各方权责，用于公共设施维护与环境提升。制定动态评估机制，每3年开展一次业态适配性评估，结合市场需求变化、政策导向调整，及时优化业态组合与空间布局，通过智慧化管理平台实现运营策略的快速响应与精准调控，确保更新片区长期保持活力与竞争力。

结束语

城市更新规划的核心在于实现预期成效，项目策划方法以目标定位、资源整合、公众协同和风险管控等策略，为改善传统规划落地性不足的问题提供了新思路。随着城市更新工作向精细化、可持续方向发展，项目策划方法或将在技术手段与应用领域持续拓展，为城市存量空间的优化利用提供更多可供参考的实践路径。

参考文献

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