前言：

随着城市的发展，城市更新任务日益紧迫。在有限的土地资源下，如何满足不断增长的产业发展需求成为重要课题。传统的工业厂房模式在土地利用和满足新型产业需求方面面临诸多限制，在提高土地容积率及生产模式变革的双重背景下，“工业上楼”模式应运而生。这一模式为城市更新中的产业空间布局提供了新的思路，值得深入研究其可实施性。

一、“工业上楼”模式的定义和背景

“工业上楼”这种产业新空间模式，意味着企业可在高层楼房中进行工业生产，是工业类用地之上的生产空间创新模式。其特点为工业厂房高度超24m，达到二类甚至一类高层；一般来说，“上楼”的企业是轻型生产、环保型、低能耗的高端制造业，例如新一代信息技术、生物医药、智能制造、工业互联网、大数据等战略性新兴产业。

此模式的产生，主要是城市规模不断扩张，土地资源日益紧张，工业用地供应匮乏，传统厂房发展模式下企业获取产业生存空间的压力与日俱增。并且，新兴产业企业对生产研发的空间环境和厂房建设标准的要求提高了，传统低矮厂房已不能满足需求。

二、实施案例

“工业上楼”模式已经在多个城市的更新项目中得到了应用，并取得了显著成效。例如：深圳宝安全至科技创新园：前身为茅洲山工业园，占地5公顷。园区改造前为传统低端制造行业，经过“工业上楼”全方位升级改造后，低矮老旧厂房变成了一座23层大厦和若干栋5层小楼，以近3万平方米的占地面积创造了约16.8万平方米的建筑面积。园内入驻科技企业180多家，其中国家高新技术企业41家，形成了以智能装备及机器人生产为主导的产业集群。

上海金桥Office Park金科园：将工业用地改造为集办公、研发、展示、休闲等多功能于一体的综合性园区，成功吸引了大量高科技企业入驻，推动了区域产业升级。

三、政策支持

为了推动“工业上楼”模式的实施，各级政府出台了一系列政策。就深圳而言，深圳市人民政府印发《深圳市“工业上楼”项目审批实施方案的通知》，按照“1+1+12”的架构组间“工业上楼”工作专班，确定“工业上楼”项目依据实施路径的差异可分成城市更新类、提容或新供应用地类、土地整备类这三种类型，从而契合不同企业需求与不同土地权属状况。此外，还推行“三审一签”的审批工作机制，构建起“市政府—职能部门—各区政府”的三级联审制度，同一层级审批事项经专班会议一次性审议通过，以此提升审批效率。同时，“工业上楼”优先引入符合国家与深圳市产业发展战略、适宜在高层厂房生产的制造业及相关产业，如列入“20+8”的战略性新兴产业集群和未来产业，瞄准高端高质高新，锁定更高发展目标。

在上海，2023年下半年出台了《关于推动“工业上楼”打造“智造空间”的若干措施》，按照“起步稳妥、做好试点、稳步推开”的原则，对各类经营主体予以支持，目标是力争三年推出3000万方智造空间。市级会设立智造空间工作专班，明确工作目标与任务节点，负责项目推进、审核认定等事务。在规划调整上也进行了优化，例如落实规划弹性管理要求，各区对项目实施带方案审批，明确产业准入、功能建设和运行管理等方面的要求等。

四、工业上楼的适用条件

土地资源紧张与产业升级需求：工业上楼模式首先适用于土地资源紧张、产业升级需求迫切的地区。这些地区往往面临工业用地供应紧张的问题，而传统的单层或低层厂房无法满足产业升级的需求。通过工业上楼，可以充分利用有限的土地资源，提高土地利用率，为产业升级提供新的空间载体。

产业链配套与完善的基础设施：工业上楼项目还需要完善的产业链配套和基础设施支撑。这包括便捷的交通网络、充足的电力供应、高效的通信网络以及完善的环保设施等。这些基础设施的完善程度直接影响工业上楼项目的运营效率和成本。同时，产业链上下游企业的集聚也有助于形成规模效应和协同效应，降低企业的生产成本和交易成本。

政策支持与市场需求：政府的政策支持是推动工业上楼项目成功实施的关键因素之一。政府应出台相关政策措施，如税收优惠、租金补贴等，降低企业的入驻成本和运营风险。此外，市场需求也是工业上楼项目成功的重要保障。只有当市场需求足够旺盛时，才能吸引更多的企业入驻，形成产业集聚效应。

企业类型与生产工艺适应性：工业上楼还适用于轻型生产、环保型和低能耗类型的高端制造业企业。这些企业的生产工艺相对简单，对空间的要求也相对较低，更适合在高层厂房中进行生产。

五、经济可行性

“工业上楼”模式不仅提升了土地利用率，降低了企业的用地成本，还通过产业集聚效应促进了区域经济的发展。此外，“工业上楼”项目还通过租金收入、物业增值等方式，为地方政府和企业带来了稳定的经济收益。不过，在巨大的预期经济效益的同时，我们仍需看到，“工业上楼”厂房从建筑结构、垂直交通系统、外立面打造等方面均需大量的成本，园区内的各种配套设施也都远高于普通厂房，这就导致“工业上楼”厂房租金要高于传统工业厂房，在一些地区需要政府给予补贴来平衡。

六、挑战和限制

尽管“工业上楼”模式具有诸多优势，但在实施过程中也面临一些挑战和限制，主要归纳为以下几个方面：

（一）设计限制

在工业生产环节，大型设备因其重量和体积，对楼层的承重、层高有更高要求，所以高层工业厂房的安全至关重要。高层工业厂房在规划容积率、建筑层高、楼板荷载、柱网间距、生产辅助设施等建筑工艺方面，相比传统单多层工业厂房，标准大幅提高，限制也比较多。而且，在配套服务设施建设上，也需要进行更合理、更完善的设计规划。

（二）环境限制

高层垂直空间大幅拓展时，不同产业可能在同一楼层开展作业。不过，有些企业生产条件苛刻，不适合在高层厂房生产。以食品类加工企业为例，它们对工艺生产流线要求很高，环境要求也很高，需要无菌无尘的生产环境，并且对楼层内排气排水管道设施的布设以及楼层层高都有较高要求，所以不适合与其他工业生产共处一栋大楼。

（三）环境与能耗考量

高层建筑在能源消耗、废弃物处理和排放控制方面面临更多挑战。工业上楼需要更加高效的能源管理系统和环保设施，以减少能源消耗和环境污染。同时，高层建筑的密集布局也可能对局部微气候产生影响，增加了环境管理的复杂性。

（四）人员管理与生活配套

高层工作环境可能对员工的心理和生理健康产生影响，如工作压力增大、工作与生活界限模糊等。此外，工业上楼项目往往远离传统工业区，周边配套设施不足，可能影响员工的日常生活便利性和工作满意度，从而增加人员流动性和管理难度。

（五）政策与法规支持

工业上楼作为新兴模式，其相关法律法规和标准体系尚不完善。除了上海、深圳等一线城市，其余城市缺乏明确的政策指导和规范标准，可能导致项目审批困难、合规成本增加等问题。同时，如何平衡工业上楼与城市规划、环境保护之间的关系，也是政策制定者需要面对的挑战。

七、策略和建议

（一）政府方面

继续加强政策支持力度，包括完善相关法律法规，提供更多的财政和税收优惠政策，设立专项基金支持项目建设等。优化审批流程，如深圳市的“三审一签”审批工作机制可以提高审批效率，其他城市可以借鉴类似的高效审批模式。加强规划引导，根据不同区域的产业发展定位和需求，合理规划“工业上楼”项目的布局和规模。

（二）企业方面

对于有条件的企业，可以积极参与“工业上楼”项目的建设和运营，享受政策红利和产业集聚带来的优势。企业在选择“工业上楼”时，要根据自身的产业特点和需求，选择合适的上楼项目和楼层空间。同时，在设计和建设过程中，应注重绿色节能和环保理念的应用。采用高效节能的设备和技术，如LED照明、太阳能光伏板等，减少能源消耗。同时，加强废水、废气等污染物的处理和控制，确保工业上楼项目符合环保要求。

（三）园区管理方面

建立健全的园区管理和服务体系，提供高效的物业管理、配套设施和公共服务平台，提升园区的整体运营水平。为了提升员工的满意度和幸福感，工业上楼项目应注重完善生活配套设施，如员工宿舍、餐厅、健身房等。

总结：

“工业上楼”模式在城市更新中具有可实施性。它能有效解决土地资源紧张与产业发展的矛盾，从已有的实施成果、政策支持、经济可行性等多方面来看都具备优势。虽然面临一些挑战，但可以通过相应的策略去克服，后续在各方协同努力下，该模式将在城市更新进程中扮演重要角色，推动城市可持续发展。

参考文献：

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